Органы управления жилищного кооператива. Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив. ЖСК в современном мире

Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом определено пунктом 2 части 2 статьи 161 раздела VIII Жилищного Кодекса РФ как один из трех способов управления многоквартирным домом.

Условия предоставления коммунальных услуг для жилищного кооператива общие и определены главой III Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Также в соответствии с требованиями главы IV Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" жилищный кооператив обязан организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома , в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного Кодекса РФ.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива или члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Действие положений главы 11 Жилищного Кодекса РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Организация жилищного кооператива производится в соответствии с положениями статьи 112 Жилищного Кодекса РФ. При этом:

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Основной документ жилищного кооператива - Устав, в котором должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Новости по теме

Льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг для граждан, состоящих на учете в службе занятости, действующим законодательством не предусмотрены...

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления...

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ).

В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания. Представляется, что в жилищных кооперативах очередные общие собрания (конференции) должны проводиться чаще. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что в силу ч. 2 ст. 121 ЖК РФ заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива. Исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ).

Между очередными общими собраниями (конференциями) по мере необходимости могут проводиться внеочередные общие собрания (конференции). Сроки созыва очередных и внеочередных общих собраний членов жилищного кооператива (конференций), вопросы, по которым могут созываться внеочередные общие собрания и лица, которые могут требовать такого созыва, должны определяться в уставе кооператива.

Как правило, к компетенции высшего органа управления юридического лица относится утверждение учредительных документов юридического лица, а также внесение в них изменений и дополнений; установление правил приема граждан и юридических лиц в кооператив; установление прав и обязанностей членов кооператива; утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов юридического лица, определение случаев и порядка реорганизации и ликвидации юридического лица; утверждение годовой отчетности и др.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).

Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива не только должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. По требованию членов кооператива он обязан возместить убытки, причиненные им кооперативу (п. 3 ). При этом в силу прямого указания п. 3 в тех случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Понятие жилищного кооператива в той или иной его форме является далеко не новым в нашей стране. Ещё с советских времён именно кооператив оценивался, как наиболее эффективный способ совместного строительства и дальнейшего управления многоквартирным домом. Именно такой способ самоорганизации помог многим советским гражданам стать обладателями собственного жилья. Тем не менее, граждане Российской Федерации до сих пор обнаруживают слабое знакомство с законодательной базой создания и функционирования жилищных кооперативов. Такой базой является Пятый раздел Жилищного кодекса РФ.

Многие ли из граждан, создающих кооператив, вникают во все тонкости законодательной базы функционирования кооперативов в России? Вряд ли. Между тем, легкомысленное отношение к юридическим вопросам может повлечь за собой множество проблем.

С тем, какой юридический смысл содержит в себе понятие жилищного кооператива, можно ознакомиться, прочитав статью 110 ЖК РФ. Существуют различные юридические виды кооперативов, вступив в которые можно стать владельцем жилья. Объединение лиц, в основе которого лежит общее желание построить и получить в собственность жилье, может быть юридически оформлено в форме жилищного, в форме жилищно-строительного либо в форме жилищно-накопительного кооператива.

В принципе, совместная жилая собственность, строительство и управление которой являются задачами кооператива, отнюдь не обязательно должна быть только многоквартирным домом. Тем не менее, в силу того, что в юридическом плане любой способ управления жилым имуществом не зависит от конкретного вида этого имущества, то для удобства далее будет предполагаться, что перед любым кооперативом стоят проблемы управления многоквартирным домом.

Накопительные кооперативы

Федеральный закон о жилищных накопительных кооперативах был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в конце 2004 года. Этот федеральный закон определяет не только понятие, но все правовое, экономическое и организационное регулирование функционирования подобных кооперативов. Это регулирование является на редкость жёстким. В редком ФЗ содержится утверждение, говорящее о том, что любое не оговорённое в законе действие каких-либо лиц, занимающихся регулируемой этим законом действием, является запрещённым. Между тем, в ФЗ о ЖНК по сути говорится именно это.

По этому ФЗ, каждый член жилищно-накопительного кооператива должен регулярно делать паевой взнос. При этом все поступающие на счёт этого кооператива взносы состоящих в нем лиц должны храниться на отдельном счете, который открыт специально для этого. Любое из действий, производимых с этими средствами, должно быть известным всем членам кооператива.

ЖНК создаётся, если в него будет входить от 50 до 5000 лиц, которым на момент создания объединения должно быть не младше шестнадцати лет. Сама процедура вступления не содержит в себе каких-либо сложностей. Достаточно написать заявление о желании присоединиться к ЖНК, а также сделать вступительный и первый паевой взносы – и человек вливается в коллектив управляющего многоквартирным домом кооператива. При этом в реестр кооператива должны быть добавленные все данные, посредством которых можно идентифицировать человека: например, ФИО и другие паспортные данные, адрес прописки и фактического места проживания, телефоны и даже электронный адрес.

Необходимость столь обширного перечня сведений, которые любое из вступающих в ЖНК лиц должно сообщить о себе – способ предосторожности, связанный с многочисленными случаями недобросовестности пайщиков, и важностью оперативного сбора лиц, состоящих в ЖНК, для проведения общего собрания членов этого кооператива (например, если один способ связи с членом кооператива теряет свою актуальность, активисты этого объединения должны иметь возможность связаться со своим коллегой по кооперативу иным способом.)

Согласно статье 47 этого ФЗ лицо получает право собственности на часть возводимого ЖНК жилья только при соблюдении двух условий:

срок членства в управляющего многоквартирным домом жилищно-накопительном кооперативе составляет не менее двух лет;
внесённые в виде паевых взносов финансовые средства раны не менее тридцати процентам от совокупной суммы стоимости квартиры в управляемом этим кооперативом доме.

Нужно заметить, что до сих пор юристы спорят о том, насколько не противоречащим другим законодательным нормам является описанный в этом федеральном законе способ получения права собственности на жилье.

Жилищные и жилищные строительные кооперативы

Законодательная база, определяющая понятие и регулирующая создание и деятельность жилищного кооператива жилищного строительного кооператива, является менее жёсткой, чем ФЗ о накопительных кооперативах. Организация и деятельность такой формы совместного управления несколькими лицами каким-либо многоквартирным домом и права и обязанности этих лиц регулируется одиннадцатой главой пятого раздела ЖК РФ. Согласно этой законодательной базе, такие кооперативы являются потребительскими кооперативами. Они могут совершать некоторые действия с их многоквартирным домом, а именно могут осуществлять:

приобретение многоквартирного дома (для жилищно-строительного кооператива – осуществление всех строительных действий, необходимых для возведения этого дома);
реконструкцию данной совместной собственности;
дальнейшее содержание и управление многоквартирным домом.

Все действия, направленные на создание и развитие кооператива, должны осуществляться исключительно за счёт финансовых ресурсов лиц, состоящих в этом объединении.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив является застройщиком и имеет соответствующие обязанности.

Деятельность кооператива согласно ЖК РФ

Для начала деятельности какого-либо вида кооператива необходима организация общего собрания всех его членов. Следует помнить, что общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным только в том случае, если на него пришло более половины всех его участников (50% + 1 человек). На первом общем собрании, как правило, принимается устав кооператива. В дальнейшем общее собрание выносит решение только по вопросам размеров и формы взносов на счёт кооператива, принятия новых членов в это объединение и исключения из него уже существующих его участников, а также преобразования кооператива в иное юридическое лицо или несколько юридических лиц либо ликвидации этой организации. Все прочие вопросы можно решить, используя иной способ: ведь по статье 115 Жилищного кодекса РФ органами управления жилищного кооператива являются:

общее собрание участников данного объединения;
возможно, конференция входящих в кооператив лиц (используя этот способ, можно решить некоторые вопросы управления многоквартирным домом только в случае, если количество собравшихся для совместного решения проблем кооператива его членов состав членов не составляет меньше пятидесяти человек и при этом данная возможность оговорена в уставе кооператива);
избранное на общем собрании правление жилищного кооператива и его председатель.
Именно последний из перечисленных органов управления является высшим органом, решающим те или иные проблемы существования и развития жилищного кооператива.

Деятельность высшего органа управления

Деятельность правления жилищного кооператива регламентируется статьёй 118 ЖК РФ. В частности, в этой статье описан способ, посредством которого можно избрать орган управления данного объединения владельцев многоквартирного дома, а также требования, которым должен соответствовать любой желающий стать одним из участников правления. Так вот, процедура выбора правления кооперативом согласно российскому законодательству может приводиться только на общем кооперативном собрании. Членами правления могут стать только участники кооператива.

Их число должно заранее определяться кооперативным уставом (ознакомиться с тем, что собой представляет понятие устава кооператива, можно, прочитав все ту же посвящённые жилищным кооперативам статьи ЖК РФ.) В этом документе также должен оговариваться срок работы правления без изменения его состава. Любые изменения в уставе кооператива, определяющие способ избрания его правления, могут решаться только на общем собрании всех лиц, создающих возможность работы данного объединения.

Согласно все тому же ФЗ любой способ решения тех или иных проблем, которые стоят перед правлением, должен не выходить за рамки устава и любого иного принятого общим собранием документа, предусмотренного ЖК РФ. Говоря упрощённым языком, правление кооператива занимает технической стороной работы кооператива, оно решает все те вопросы, кооперативного функционирования, на которые у многих участников кооператива попросту не хватает времени и сил. А если говорить формально, то следует сказать, что полномочия правления определяются уставом кооператива. Этим документом определяется и способ реализации этих прав и обязанностей.

Перед тем, как приступить к исполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом, правление обязано избрать своего председателя, который будет координировать его работу. Эту должность может занять исключительно участник правления.

Во избежание всяческих недоразумений, работа правления должна протекать под неустанным контролем всех членов кооператива. Закон гласит, что на каждом общем собрании правление должно делать отчёт о работе, проделанной им за прошедший после предыдущего собрания период. В отчёте должен фигурировать и финансовый аспект этой работы.
Для получения более подробных сведений о ФЗ, регулирующем работу высшего кооперативного органа, лучше обратиться к услугам юриста. Специалисты по жилищному праву помогут своим клиентам разобраться, что собой представляет с юридической точки зрения само понятие управления многоквартирным домом и как может принять участие в этом управлении любой член жилищного кооператива.

Определение жилищно-строительного кооператива дано в статье 110 ЖК РФ. Жилищный или жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, приобретении, реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Жилищные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ). Действие положений, регулирующих порядок их образования и деятельности, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются федеральными законами.

Членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК). Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно части 1 статьи 113 ЖК РФ, устав жилищного кооператива должен содержать сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, выхода из него, выдачи паевого взноса и иных выплат, о размере, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств внесения паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля над деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать и другие положения, не противоречащие Жилищному кодексу и иным федеральным законам.

В соответствии со статьей 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива проводится в соответствии с законодательством о государственной регистрации .

В соответствии со статьей 115 ЖК РФ органами управления жилищным кооперативом являются:

общее собрание членов жилищного кооператива;
конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
правление и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива считается общее собрание его членов (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива; его решение считается принятым, если за него проголосовало более 1/2 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более 3/4 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля над его деятельностью. Решение общего собрания оформляется протоколом.

Согласно части 1 статьи 118 ЖК РФ, правление жилищного кооператива избирается из числа его (жилищного кооператива) членов общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений определяются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом). Правление жилищного кооператива руководит текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и имеет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).

Председатель правления жилищного кооператива:

обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
без действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен добросовестно и разумно действовать в интересах кооператива. Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общее собрание членов кооператива (конференция) избирает ревизионную комиссию (ревизора) жилищного кооператива на срок не более трех лет. Число членов ревизионной комиссии определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут быть членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищным кооперативом.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ). Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом и другими документами кооператива.

Согласно статье 121 ЖК РФ, гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в его правление заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Это заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признаются членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Например, приобретая квартиру, находящуюся в таком доме, по договорам о передаче права собственности (купля-продажа, мена,

Что такое жилищно-строительный кооператив, в чем особенности составления Устава ЖСК, его регистрации, и какие изменения должны быть в соответствии с поправками в законы.

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Участие в жилищно-строительном кооперативе, или ЖСК, - один из распространенных способов купить квартиру в новостройке.

Сущность ЖСК определяет ст. 110 главы 11 ЖК РФ: в законе говорится, что ЖК и строительный жилищный кооператив - это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе, с целью обеспечения их нужды в жилой площади и руководстве домом.

Также там сказано, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы - это потребительские кооперативы. Все потребительские кооперативы делятся на два вида: те, чьей основной деятельностью является получение прибыли, и те, кто расходует паевые взносы участников. ЖСК - второй вид, они не созданы для получения прибыли. Жилищно-строительные кооперативы, созданные позже 01.12.2011, при приобретении допуска на строительство ЖСК выступают как застройщик.

Чем же отличаются ЖК и ЖСК? Члены жилищного кооператива- это те, кто купил уже готовые квартиры, и средства, собранные с членов ЖК, расходуются на обслуживание здания, восстановление, ремонт и т.д. Члены ЖСК кооперируются для того, чтобы построить дом, в котором они будут жить, и в дальнейшем его содержать. Его правовой статус определяется Жилищным кодексом, а гражданско-правовые свойства - Гражданским кодексом. Кроме них, статус ЖСК определяется Уставом.

Главный орган ЖСК - общее собрание или конференция, если количество членов ЖСК более 50 человек и такая форма прописана в Уставе жилищного кооператива. Проведение общего собрания возможно только если в нему участвует больше половины участников ЖСК и его решение принимается, только если за него проголосовало более половины присутствующих. Требования протокола общего собрания, которым оформляются решения, становятся обязательным для всех участников кооператива.

Общее собрание выбирает Правление ЖСК из членов объединения, во главе с председателем правления. Компетенции Правления прописываются в уставе. Председатель и правление должны добросовестно и разумно воплощать намерения кооператива, выражать его потребности. Экономическую деятельность и финансы кооператива может контролировать ревизор или ревизионная комиссия.

Участниками ЖСК могут стать граждане старше 16 лет или юридические лица, подавшие заявку в правление кооператива и утвержденные общим собранием. Правление должно рассмотреть такое обращение в течение месяца. После утверждения и уплаты вступительного взноса такой гражданин или юрлицо считаются полноправным участником жилищно-строительного кооператива. Закон о ЖСК указывает, что в кооператив не могут входить менее пяти участников и их общее количество не должно превышать число строящихся помещений.

Создается ЖСК с помощью учредительного собрания, где принимается постановление о создании объединения. Регистрация ЖСК проводится так же, как и регистрация юрлиц.

Порядок регистрации определяется ФЗ 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц при их создании». Как указывает законодательство, ЖСК должен регистрироваться по его местоположению. Для регистрации ЖСК должен подать в регистрирующий орган следующие документы: подписанное заявление о госрегистрации, составленное по утвержденной форме ; решение о создании ЖСК - протокол собрания; учредительные документы ЖСК - Устав, документ, подтверждающий оплату госпошлины.

За три дня с подачи документов регистрирующий орган должен провести госрегистрацию.

Для чего нужен устав ЖСК

Устав - это обязательный документ для любого юрлица, связанного с управлением собранных средств. Он нужен для управления деятельностью объединения и для взаимодействия с государственными органами. Устав должен содержать: наименование кооператива; место, где он расположен; суть и цель его функционирования; описание того, каким образом можно стать членом ЖСК и как прекратить свое участие в нем, оговорен размер вступительного и паевого взноса, порядок их внесения, взносов, указаны возможные меры за несоблюдение этого порядка, полномочия правления и правила признания ими решений, правила изменения и ликвидации ЖСК. Подробнее об этом - ниже.

Учитывая, что цель объединения граждан в ЖСК - строительство жилья, его устав содержит в себе план возведения зданий, хозяйственно-бытовых сооружений, гаражей и т.д. Такой план принимают члены ЖСК. Устав может содержать другие, кроме паевых взносов, возможные варианты получения средства, например аренду. Паевые взносы могут быть четырех типов: кроме вступительного и паевого предусмотрены взносы на ремонт дома и на его эксплуатацию.

Типовой устав ЖСК по новому жилищному кодексу: образец и правила составления

Требования к содержанию Устава ЖСК изложены в ст. 113 ЖК РФ. Исходя из них, типовой Устав ЖСК должен обязательно содержать следующие разделы:

Общие положения

Под общими положениями понимаются сведения о том, кем и когда утвержден Устав, где находится организация, указывается, что организация руководствуется Гражданским и Жилищным кодексами, законом «О содействии развитию жилищного строительства» и не является коммерческой организацией. Указывается местонахождение организации, ее полное и краткое название, наличие круглой печати, бланков, штампов и т.д. В общих положениях отмечается право организации пользоваться банковскими счетами и ответственность имеющимся имуществом. Также указывается срок существования кооператива.

Деятельность

В этом разделе оговаривается тип деятельности ЖСК - он является застройщиком. Это относится к жилью, к инфраструктуре и зданиям по обслуживанию. ЖСК выдает жилье в пользование и руководит общим имуществом МКД

Работа по достижению поставленных ориентиров

В этом разделе указывается, что именно делает ЖСК. Это возведение жилья и связанной с ним инфраструктуры, проектирование, осуществление экспертиз, получение прав на землю и заключение договоров на застройку. ЖСК осуществляет учет земельных участков, занимается обслуживанием общего имущества, облагораживанием территории и заключает соглашения с госорганами на поддержку.

Здесь же указывается деятельность, связанная с финансами: получение ЖСК кредитов, займов, заключение сделок об имуществе и земле, сдача помещений в аренду, другая деятельность, приносящая доход.

Имущество

Раздел, в котором указывается имеющееся имущество кооператива - земля, жилье, инфраструктура - и его источники - плата участников, пожертвования, дополнительный заработок: аренда, проценты от банковских вкладов.

Прием и выход членов кооператива

Порядок вступления в ЖСК закон определяет так: новыми членами ЖСК могут стать граждане старше 16 лет. Выхода из него может быть добровольным или принудительным, а также в случае ликвидации организации.

Очередность внесения членских плат

Оговаривается размер и порядок внесения вступительных, паевых взносов, членских выплат, дополнительных и резервных плат.

Права, обязанности и ответственность участников ЖСК

Участники ЖСК имеют право принимать участие в руководстве ЖСК, в распределении доходов и получить жилплощадь согласно внесенному паю, для которого могут брать поручителей и привлекать кредитные средства.

Они обязаны следовать Уставу и не препятствовать управлению ЖСК. После получения годового баланса члены ЖСК должны закрыть долги в течение нескольких месяцев.

Ограничения на распоряжение паями

Участник ЖСК может обладать только только одним паем и претендовать на одно жилое помещение. Перекупленный ЖСК пай передается претендующим гражданам.

Руководящие органы

Определяется правление ЖСК и председатель жилищного кооператива.

Общее собрание участников ЖСК

Общее собрание контролирует все правовые и финансовые вопросы. В нем участвуют все члены ЖСК, не входящие в правление.

Проверяющая комиссия

Избирается из участников кооператива и контролирует финансово-хозяйственную деятельность организации.

Ответственность должностных лиц

Члены правления должны действовать действовать исключительно в интересах членов ЖСК и нести ответственность за материальные потери и другие деяния в соответствии с законодательством в сфере ЖКХ.

Отчетность кооператива

Определяется порядок ведения оперативного учета, статистики, бухгалтерского учета и составления годовых отчетов.

Возврат пая при завершении членства в кооперативе

Паенакопление возвращается исключенному либо не выплатившему пай до конца участнику не позднее двух месяцев с даты вынесения заключения.

Реорганизация и ликвидация кооператива

Следующим этапом функционирования может быть реорганизация ЖСК - создание ТСЖ, либо организация может ликвидироваться.

Что изменилось в составлении Устава

Изменения в Гражданском и Жилом кодексах РФ приводят и к изменениям в типовом Уставе ЖСК. Что поменялось?

Изменения коснулись правил, связанных с уменьшением объема уставного капитала. Теперь правление ЖСК обязано уведомить об этом регистрирующий орган в течение трех рабочих дней. В свою очередь, кредитодатель может оспорить эти изменения. В таком случае у него есть право потребовать досрочного погашения займа и обратиться в суд. Это не значит, что суд обязан вставать на сторону кредитной организации - вариант, что суд откажет по данному иску, тоже возможен.

Изменения коснулись статьи, говорящей о фондах и чистых активах общества. Добавился пункт о том, что общество может создать резервный фонд, паевой фонд или иные фонды, в соответствии с Уставом

Также изменились правила хранения документов ЖСК и предоставления информации: теперь организация обязана дать любому участнику общества доступ к информации о стоимости активов.

Еще одно изменение: если показанные в годовом отчете общества активы меньше уставного капитала, то должно последовать уменьшение капитала либо общество должно быть расформировано.

Возможно, будет полезно почитать: