Avantajele proprietarilor de case în gestionarea unei clădiri de apartamente rezidențiale. Care sunt avantajele și dezavantajele HOA? Cetățenii au dreptul de a încredința conducerea casei lor

Probleme în HOA. Înainte de a crea un HOA, trebuie mai întâi să faceți supravegherea terenurilor, marcând teritoriul. Supravegherea terenului poate fi efectuată atât de-a lungul liniei casei, cât și pentru a atașa teritoriul adiacent casei. Astăzi, pentru a efectua supravegherea terenurilor la Moscova, există o coadă pentru 8 ani înainte! Aceasta este prima problemă în crearea unui HOA. Înregistrarea proprietății este imposibilă fără supravegherea terenurilor. Să presupunem că sondajul a fost făcut, apoi toate mansardele și subsolurile, subsolul, mansarda. Toate acestea pot fi închiriate și pot primi venituri suplimentare. Puteți închiria zona pentru a face publicitate zidului unei clădiri - din nou, profit. Dar, dacă vă adânciți în acest lucru mai adânc. Se pare că toate etajele de la subsol au fost mult timp răscumpărate. Nu va aduce profit, dar poate aduce dureri de cap. Toate etajele și subsolurile de la mansardă sunt înregistrate ca proprietate de stat a autorităților locale, iar autoritățile înșiși primesc profituri din acestea sau au fost deja vândute altor persoane.
A doua problemă este revizuirea unui bloc de apartamente. Dacă chitanțele țin cont de suma pentru colectare chiar pentru această reparație, atunci vor dura 10-15 ani până când se va tipa suma necesară. Casa se va prăbuși mai repede. Acum sunt elaborate modificări, în care vor fi alocați bani de la bugetul regional pentru reparații capitale. Dacă banii pentru reparații, să spunem, au fost colectați fără participarea banilor bugetari, atunci la sfârșitul anului, conform legislației existente, va trebui să plătiți încă 24%, ca impozit pe venit!

Atunci când decideți să creați un HOA, este necesar să înțelegeți pe deplin atât avantajele, cât și dezavantajele pe care le aduce unei persoane unirea unui HOA.

(Minus) Taxe mai mari de întreținere.
Pentru mulți, tocmai acest punct este motivul atitudinii negative față de HOA. Dar trebuie să înțelegeți că facturile de utilități obligatorii din HOA sunt exact aceleași cu media pentru oraș. Un alt lucru este dacă chiriașii înșiși decid să „cipeze” în amenajarea teritoriului sau în alte scopuri. Când vine vorba de amenajarea parcării, instalarea unui castel sau angajarea unui concierge, acest lucru se traduce prin costuri reduse. Cu toate acestea, există momente în care unii dintre chiriași doresc, de exemplu, să placă scara cu marmură.

(Plus) Capacitatea de a influența politica companiei de administrare.
Toate problemele importante din HOA sunt hotărâte de ședință. Și dacă chiriașii nu vor să plătească bani pentru o intrare de marmură sau altul exotic, decizia nu va fi luată. În majoritatea caselor din Moscova, în special în cele vechi, compoziția socială a locuitorilor este mixtă: un profesor și un portar pot fi vecini cu un mare om de afaceri, iar aici totul va depinde de cine este majoritar. Este interesant faptul că o persoană care locuiește într-un condominiu, dar nu este membru al HOA, nu participă la luarea deciziilor, dar este obligată să le asculte. Practica diferă de teorie: cei care nu pot plăti nu plătesc, iar cei care se pot raporta la aceasta cu diferite grade de înțelegere.

(Minus) Imperfecțiunea legislației și mecanismele de interacțiune între asociațiile de proprietari și structurile orașelor.
Dacă unul dintre chiriași nu dorește să plătească, inclusiv facturile de utilități obligatorii, este posibil să încaseze datoriile de la el numai prin instanțele judecătorești. Poate dura ani și în tot acest timp lipsa va trebui să fie acoperită de chiriașii care plătesc în mod regulat. O altă problemă este legată de categoriile privilegiate de cetățeni care au dreptul la subvenții pentru facturile de utilități. Conform legii, orașul trebuie să restituie HOA diferența dintre plățile beneficiarilor și costurile reale ale utilităților, dar în practică acest lucru nu se întâmplă.

(Plus) Posibilitatea de a reduce cheltuielile chiriașilor datorate rezervelor casei și a muncii competente a managerilor.
Un avantaj important al HOA este dreptul la conduită activitati comerciale... Dacă casa are spații nerezidențiale, parteneriatul are dreptul să le închirieze. Dar aceasta este mai mult excepția decât regula: de obicei toate spațiile nerezidențiale au proprietari. Dar în ceea ce privește subsolurile și etajele tehnice superioare - aici HOA își poate arăta imaginația și poate găsi un chiriaș. Un panou poate fi așezat pe o fațadă goală sau pe acoperișul unei clădiri. Veniturile din această activitate vor suplimenta și bugetul HOA.

(Minus) Lipsa inițiativei, neînțelegerea din partea chiriașilor.
Desigur, HOA se confruntă cu o legislație imperfectă și cu arbitrariile autorităților. Însă principala problemă rămâne rezistența propriilor chiriași ai casei, proprietarii. Prin urmare, activitatea explicativă devine una dintre activitățile importante ale companiei de administrare.

(Plus) Capacitatea de a alege o companie care operează și de a controla calitatea muncii sale.
Sarcina principală a HOA este de a furniza nivel decent funcționarea clădirii. Și există mai multe moduri de a rezolva această problemă:
1. Dacă DES funcționează bine - un caz rar - nu puteți schimba nimic, ci doar să plătiți pentru munca sa.
2. Companie de constructii a creat o organizație de operare. Acest lucru se întâmplă de obicei în case de elită cu comunicații inginerești complexe. Munca unei astfel de organizații este de obicei bine stabilită, dar nu ieftină. Locuitorii bogați sunt mulțumiți de acest lucru.
3. DES funcționează nesatisfăcător. În acest caz, HOA poate renegocia contracte cu contractanți - fie cu aceiași cu care a lucrat DEZ, fie cu alții, calitatea muncii și prețurile cărora se potrivesc parteneriatului.
4. Puteți încerca să rezolvați toate problemele cu ajutorul HOA și să vă angajați propriul personal de service. De obicei, această metodă devine o continuare logică a celei anterioare: HOA refuză serviciile contractanților, lăsând în seama organizațiilor terțe doar acele lucrări care nu sunt profitabile să le realizeze singure. Treptat, în cadrul HOA se formează o organizație de operare, care își poate oferi serviciile către alte case și poate câștiga fonduri suplimentare pentru HOA.

(Plus) Intrare curată, bine întreținută, curte bine îngrijită.
Aceste valori ar trebui să fie rezultatul muncii HOA. Interfon și concierge la intrare, scări curate, lift cu oglindă, loc de joacă și gazon în curte - toate acestea afectează nu numai starea de spirit a locuitorilor, ci și costul apartamentelor din casă. Fără nicio exagerare, activitățile HOA pot crește semnificativ prețul de piață al locuințelor.
În ciuda sprijinului nominal al autorităților orașului, procesul de creare și dezvoltare a HOA nu merge rapid. În același timp, se dezvoltă companii alternative de management urban și comercial, iar activitatea DEZ-urilor se îmbunătățește și în unele locuri. Cel mai probabil, asociațiile de proprietari nu vor înlocui niciodată complet serviciile orașului - la urma urmei, ordinea din curte și din intrare, stabilită de forțele orașului, nu contribuie la manifestarea inițiativei chiriașului-proprietar.

Litigii pentru neplata serviciilor de locuințe și utilități.
Orice probleme controversate sunt rezolvate la adunarea generală a HOA. Dacă nu există o soluție generală, atunci instanța va ajuta să o înțeleagă.
De exemplu, dacă un membru sau nu membru al HOA, o clădire de apartamente, nu plătește costurile de plată pentru locuințe și utilități, atunci consiliul de administrație al HOA decide să dea în judecată un astfel de chiriaș. Pentru asta, declarație de creanță cu privire la încasarea datoriilor și înaintat instanței la locul de reședință al debitorului în conformitate cu art. 28 Cod de procedură civilă al Federației Ruse.
Cazul privind litigiile asupra proprietății la un preț de creanță care nu depășește cinci sute de salarii minime (salarii minime) stabilite în ziua depunerii cererii este examinat de un magistrat (articolul 23 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse). Dacă costul cererii depășește cinci sute de salarii minime, acesta se depune la instanța de district.
În timpul procesului, debitorul își poate ipoteca, ascunde sau vinde proprietatea. Și atunci decizia instanței va fi imposibil de executat. Prin urmare, concomitent cu depunerea unei cereri, o cerere pentru asigurarea acesteia este înaintată instanței. Se ia în considerare în ziua primirii sale de către instanță, fără a anunța inculpatul și ceilalți participanți la caz.
Instanța ia o decizie în prezența inculpatului și în lipsă - și fără el. O copie a deciziei în lipsă este trimisă inculpatului în termen de trei zile cu confirmare de primire. Pârâtul poate solicita instanței să anuleze această decizie. Termenul este de șapte zile de la data livrării copiei. Părțile pot depune o recurs împotriva unei hotărâri judecătorești în lipsă și o cale de atac împotriva deciziei unui judecător. Acest lucru se poate face în termen de zece zile dacă inculpatul nu a depus o cerere de anulare a deciziei. Și, cu toate acestea, „s-a opus”, atunci în termen de zece zile de la data deciziei instanței de a refuza satisfacerea acestei cereri (articolul 237 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse). Dacă decizia instanței de district este anulată sau se modifică „verdictul” magistratului, noua decizie intră în vigoare imediat. Dacă se constată că este corectă, decizia intră în vigoare după examinarea contestației.
La cererea reclamantului, instanța poate indexa sumele recuperate în ziua executării deciziei (articolul 208 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Să tragem o concluzie din toate cele de mai sus.
Pentru legitimitatea deciziilor luate de asociația de proprietari, este necesar să se țină seama de opinia fiecărui proprietar al spațiilor unui bloc de apartamente. Dar luarea în considerare a opiniei fiecărui proprietar din organizația care își administrează proprietatea este imposibilă fără participarea fiecărui proprietar la HOA. Dacă nu toți proprietarii de spații sunt membri ai parteneriatului, atunci se desfășoară activitatea HOA. Parteneriatul nu poate lua majoritatea deciziilor fundamentale fără a obține acordul tuturor proprietarilor care nu sunt membri ai HOA. Cu un astfel de statut juridic, atunci când nu se poate lua o decizie fundamentală fără orice consimțământ al proprietarului localului, este puțin probabil ca vreunul dintre ei să vrea să se despartă. Prin urmare, dispozițiile privind suma necesară voturile într-o clădire de apartamente la o adunare generală a tuturor proprietarilor de spații este consacrat prin lege în art. 44-48 ZhK RF. Înțelesul apartenenței la un parteneriat este de a menține o legătură juridică, echivalând deciziile luate (cu majoritate de voturi) cu deciziile luate de proprietarii localului (în unanimitate) și, cel mai important, obligarea proprietarilor localurilor din clădirea de apartamente - membri ai HOA, să suporte costurile deciziilor luate.

Furnizarea unei clădiri de apartamente rezidențiale cu toate facilitățile necesită gestionarea simultană a unei game întregi de utilități furnizate de organizațiile care furnizează resurse. Cel mai adesea, locuitorii casei încredințează aceste îndatoriri unor specialiști companii de management (UK), care se angajează să încheie toate contractele și acordurile necesare, recrutarea de personal și controlul asupra serviciilor furnizate. Această abordare întrerupe aproape complet capacitatea rezidenților de a participa activitatea economică, complică controlul și efectuează plăți suplimentare necesare.

Proprietarii de apartamente se pot uni și prelua de la societatea de administrare funcțiile sale. Astfel, HOA este o asociație voluntară de rezidenți ai unei clădiri de apartamente, creată sub forma unei organizații juridice non-profit.

Este important să înțelegem că articolul descrie cele mai de bază situații și nu ia în considerare o serie de puncte tehnice. Pentru a rezolva problema dvs. particulară, obțineți consiliere juridică cu privire la problemele legate de locuințe apelând la linii fierbinți:

Activitățile, cerințele și baza documentară a HOA sunt stabilite direct de Codul Locuinței și dispoziții generale legea privind înregistrarea persoanelor juridice (capitolele trei, patru).

Crearea unei comunități organizate de chiriași presupune anumite scopuri și funcții:

Creșterea eficienței utilităților publice.
Participarea directă a rezidenților la activități economice.
Control direct și transparent.
Reglementarea relațiilor civile care decurg din fondul proprietății imobiliare.
Eliminarea rapidă a problemelor emergente.

Pro și contra HOAar trebui să fie luate în considerare la desfășurarea activităților.

Pro de a crea un HOA

Principalul avantajele HOAsunt determinate direct de obiectivele urmărite în timpul creării sale, precum și de faptul că activitățile parteneriatului se desfășoară cu participarea directă a rezidenților înșiși:

Independența față de autoritățile superioare, minimizarea corupției.
Controlul direct asupra activităților economice.

Crearea unei asociații de proprietari de case aduce cu sine și alte avantaje. Astfel, parteneriatul este administrat de un președinte care este ales direct dintre locuitorii casei. Mai mult, toate activitățile organizatorice ale parteneriatului pot fi efectuate de aceștia, fără a fi nevoie de notificări sau permise suplimentare. Prin urmare două fapte:

Imparțialitate financiară. HOA este obligat să păstreze ordine de plată, estimări, rapoarte și chitanțe pentru întreaga perioadă de activitate - fiecare rezident al unei clădiri de apartamente are dreptul de a solicita aceste documente în orice moment.
Rezolvarea rapidă a oricăror probleme. Președintele parteneriatului are acces constant și direct, orice membru al HOA îl poate contacta direct dacă apar întrebări.

Parteneriatul de proprietari plătește facturile de utilități ale furnizorilor direct din contul lor bancar - acest lucru minimizează costurile, elimină posibilitatea restanțelor pe o perioadă lungă de timp. La aceasta se adaugă faptul că HOA are dreptul la:

furnizează servicii de reparații, curățenie și construcții;
să fii intermediar în tranzacțiile civile. Acest lucru este stabilit de un articol din codul locuințelor și permite nu numai reducerea costurilor, ci și devenirea de sine stătătoare.

Din aceste motive, reprezentanții furnizorilor de utilități, precum și ai autorităților autoritățile municipale mergeți de bună voie la cooperarea reciprocă cu asociațiile de chiriași: oferiți reduceri și stimulente fiscale, alocați echipament tehnicajuta la organizarea fluxului de lucru.

Contra creării unui HOA

Această organizație are și unele dezavantaje. Principalul minus HOA apar deja în stadiul creării sale. are un dificil structura organizationalaîmpărțit în mai multe etape separate. Legislația () reglementează strict cerințele pentru documente, ceea ce implică necesitatea unui control atent în timpul pregătirii și completării acestora. O problemă tipică pe această etapă este absența sau forma incorectă de notificare a locuitorilor casei, care poate servi drept bază pentru refuzul acceptării unui set de documente.

Relațiile financiare cauzează, de asemenea anumite dificultăți... Locuitorii casei trebuie să decidă în mod independent cât de mult și cum vor fi încasate taxele de membru, cine este responsabil pentru păstrarea cărților și unde ar trebui păstrate înregistrările.

Un alt capcanăîn activitățile parteneriatului este al său formă necomercială... Acesta interzice HOA-urilor să-și asume proprietatea asupra oricărui spațiu separat. Din acest motiv, toată munca organizației are loc direct în apartamentele locuitorilor casei, ceea ce cauzează anumite inconveniente.

Cele mai populare întrebări și răspunsuri la acestea despre avantajele și dezavantajele creării unui HOA

Întrebare: Salut. Companie de management, care deserveste casa, a acumulat datorii si a intrat in faliment, se afla in prezent in litigiu. La rândul nostru, am pregătit deja un set complet de documente pentru a crea HOA, toți locuitorii casei sunt de acord. Am solicitat companiei de administrare documentație pentru a începe să lucrăm cu furnizorii de utilități. Un purtător de cuvânt al companiei a spus că toate datoriile ne vor fi transferate. Spune-mi, HOA este obligat să răspundă pentru datoriile societății de administrare? Maxim.

Răspuns: Bună ziua Maxim. În cazul dvs., ar trebui să știți că crearea unui HOA implică apariția nouă persoană juridică (organizație non profit). Nu are nicio legătură cu societatea de administrare, activitățile lor nu se suprapun în niciun fel. prescrie că societatea de administrare este obligată să transfere toată documentația tehnică necesară parteneriatului, după care HOA încheie direct contracte cu furnizorii de utilități... În același timp, nicio datorie nu este moștenită de parteneriat, mai mult, Codul penal este obligat să transfere toate fondurile rămase colectate de la obiective specifice (pentru reparații sau îmbunătățiri) la contul bancar al asociației de rezidenți.

Concluzie

HOA Este o metodă de gestionare comună a unui bloc de apartamente cu participarea directă a locuitorilor săi. În forma sa, este o organizație non-profit, care determină anumite avantaje și dezavantajeactivitățile sale.

Avantajele creării unui HOA includ:

Independența față de autoritățile superioare.
Contact direct între rezidenți și utilități.
Participarea rezidenților la activități economice.
Soluția promptă a problemelor emergente.
Minimizarea costurilor financiare, primire.

Dezavantajele HOA sunt:

Complexitatea organizațională.
O procedură lungă de înregistrare care necesită o abordare atentă a documentelor.
Inconvenient în implementarea activităților.
Întrebări financiare.

O problemă urgentă cu care se confruntă proprietarii de case este ce metodă de gestionare să aleagă? Și care sunt principalele? Răspuns specific la această întrebare este imposibil de dat.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre soluții tipice probleme legaledar fiecare caz este diferit. Dacă vrei să știi cum pentru a rezolva exact problema ta - contactați un consultant:

CERERILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și FĂRĂ ZILE.

Este rapid și ESTE GRATUIT!

Orice organizație are propriile sale neajunsuri și diferențe în modul de a face afaceri.

Fiecare casă are propriile sale caracteristici, pe baza cărora ar trebui aleasă metoda de management.

Ce este?

A HOA este o asociație necomercială de proprietari de case. Parteneriatul trebuie să aibă statutul de persoană juridică, deoarece finanțele și taxele de la toți chiriașii vor fi trimise în cont.

Parteneriatul trebuie înregistrat la biroul fiscal.

Proprietarii de clădiri de apartamente și terenuri situate în vecinătatea clădirilor pot fi uniți într-un parteneriat.

Principalele obiective ale HOA sunt proprietatea, controlul și gestionarea activităților, ceea ce este comun.

Conform documentelor statutare ale organizației, numai proprietatea comună face obiectul managementului.

Termenul „comun” înseamnă mansarde, intrări, lifturi, acele etaje, locuri de joacă, parcări etc. Pentru a crea un parteneriat, trebuie să obțineți cel puțin 50% din voturile pentru. În acest caz, totul trebuie să fie certificat de un notar.

Unde poate fi creat?

Asociația de proprietari poate fi într-o clădire de apartamente. Chiar dacă ansambluri rezidențiale întregi sunt combinate, este permisă și organizarea asociațiilor de proprietari.

Trebuie avut în vedere că:

numai dacă sediul este deținut de 2 sau mai mulți proprietari;
imobilul în sine ar trebui să fie amplasat pe un teren comun, în ultimă instanță, pe mai multe terenuri învecinate, care se învecinează;
infrastructura și rețelele electrice trebuie să fie partajate.

Este posibil să uniți în HOA diferite clădiri care se învecinează, care au aceleași rețele de inginerie.

Legile federale

Ținerea adunărilor generale a proprietarilor, procedura de votare și alte aspecte legate de asociațiile de proprietari sunt reglementate de Codul locuințelor Federația Rusă Articole: 44, 45, 46, 47, 48.

Făptură, poziția juridică, activitățile parteneriatului sunt reglementate de capitolele 13, 14 din RF LC.

Procedură, termeni, listă documente necesare fixat în 08.08.2001.

Nu puteți găsi instrucțiuni despre cum să faceți acest lucru în coduri și legi. Dar, în ele sunt date concepte de activitate juridică, norme admise etc.

Este imperativ să respectați legea, deoarece încălcarea poate duce la sancțiuni grave.

Obligațiile unui parteneriat

HOA este responsabil pentru starea tuturor bunurilor comune. În plus, organizarea de diverse lucrări de renovare este un.

Orice proprietar are dreptul de a solicita informații cu privire la bugetul HOA.

Bugetul în sine este format pe baza taxelor de la proprietarii de apartamente. Astfel de sume sunt de obicei direcționate către diverse lucrări de reparații și construcții, amenajare a teritoriului etc.

De asemenea, plata pentru diverse utilități este mult mai convenabilă și mai ieftină decât în \u200b\u200borice companie de administrare.

Avantajele asociației de proprietari

Un parteneriat de proprietari are multe avantaje. Principalul lucru este să obțineți controlul deplin asupra desfășurării activităților.

Nicio companie de administrare nu poate garanta că curtea va fi restaurată și liftul reparat. Pe baza realităților, trebuie să așteptați foarte mult timp pentru îndeplinirea promisiunilor.

În cazul asociațiilor de proprietari, proprietarii pot accesa imediat toate informațiile și datele pentru reparațiile programate.

Desigur, HOA are avantajele și dezavantajele sale, pentru a argumenta în mod rezonabil pe această temă, trebuie să aveți multe informații.

În fața societății de administrare (societate de administrare)

Parteneriatul de proprietari este mai interesat să rezolve diverse probleme controversate:

orice probleme, chiar și cele care au apărut de urgență, sunt întotdeauna discutate la ședințele în care se ia o decizie comună;
societatea de administrare are o anumită dependență de situația economică - finanțare.

Prin urmare, beneficiul adăugat este viteza de rezolvare a problemei.

Dacă abordați corect problema organizării unui parteneriat, metoda și valoarea taxelor de la proprietari, putem concluziona că HOA are și un anumit beneficiu economic.

Datorită capacității de a controla desfășurarea activităților economice și financiare, proprietarii de apartamente sunt întotdeauna conștienți de unde și pentru ce au fost cheltuiți banii lor.

Înainte de locuințe și servicii comunale (locuințe și servicii comunale)

Cheltuielile de locuință sunt plătite în sume mai mici dacă se creează un HOA.

Motivele pentru aceasta sunt:

plăți, cu excepția utilităților, proprietarii de apartamente au dreptul de a alege independent;
valoarea plăților, distribuția, frecvența sunt stabilite în conformitate cu acordul dintre chiriași;
posibilitatea plății pentru alimentarea cu apă și încălzire pe baza consumului efectiv.

Electricitatea se plătește pe baza citirilor contoarelor, care înregistrează cantitatea de energie consumată în diferite apartamente. Mai mult, există un anumit norma sociala pentru 1 consumator.

Parteneriatul plătește pentru toate, pe baza acestor norme, ca urmare, costul energiei electrice pentru proprietarii asociațiilor de locuințe va fi mult mai mic.

Costul serviciului de apă caldă și încălzire depinde de următorii factori:

suma costului Gcal;
cantitatea de energie consumată.

Pe casă se poate instala un contor care să numere cantitatea de energie consumată. Dacă nu există niciun prealabil, atunci HOA poate încheia un acord cu serviciul furnizat de companie. Suma finală depinde de tipul casei, de metoda de acumulare și de numărul de persoane care trăiesc.

Fiecare casă are un contor de apă. Plata serviciilor de canalizare și furnizare a apei reci se efectuează pe baza datelor sale numai în asociația de proprietari.

La oricare se pot efectua diverse reparații oră convenabilă, dacă s-ar strânge doar fonduri pentru aceasta. În cazul unor probleme urgente, totul se rezolvă mult mai repede decât cu Codul penal.

Controlul asupra plății facturilor și taxelor obligatorii este pe deplin disponibil pentru toți rezidenții:

Asociația de proprietari ține evidența tuturor fondurilor cheltuite;
o estimare preliminară a costurilor se întocmește la începutul fiecărui an calendaristic;
pe baza rezultatelor muncii desfășurate, HOA întocmește întotdeauna un raport, care poate fi consultat de orice proprietar de casă.

Un avantaj plăcut al HOA față de compania de administrare este îmbunătățirea. Curțile, platformele, grădinile din față, scările, lifturile, mansardele caselor în care există un parteneriat sunt întotdeauna în stare perfectă, ceea ce nu se poate spune despre Marea Britanie.

Terenurile și diverse suprafețe totale (dependințe, subsoluri) pot fi închiriate. Ca urmare, parteneriatul va primi în mod regulat fonduri suplimentare.

Aceasta înseamnă că nevoia de taxe poate dispărea, ceea ce va permite fiecărui membru HOA să economisească bani personali.

dezavantaje

Asociația de proprietari are, de asemenea, un dezavantaj major. Aceasta include plata datoriilor vecinilor care nu se grăbesc cu asta.

Deși, în realitate, compania de administrare distribuie adesea astfel de sume între toți proprietarii.

Într-o clădire de apartamente, este permisă organizarea unui singur parteneriat. Un alt dezavantaj important este că parteneriatul nu are nicio premisă în proprietatea sa.

Aceasta înseamnă că nu există loc pentru afaceri.

Ordin de creație

Pentru a organiza o asociație de proprietari, trebuie să:

Organizați un grup de inițiativă. Ea va fi responsabilă pentru întregul proces.
Țineți o adunare generală a proprietarilor de case și votați. Dacă „pentru” mai mult de 50%, atunci puteți trece la procesul de organizare.

Cetățenii țării noastre se confruntă cu inacțiunea birourilor de locuințe, lipsa unui serviciu bun și lipsa lucrărilor de reparații. Prin urmare, acestea sunt înlocuite de companii de administrare sau HOA. Dar datorită faptului că societatea de administrare este o organizație comercială și, în consecință, înființată pentru a primi beneficii financiare.

Majoritatea chiriașilor preferă să creeze o alternativă - o asociație de proprietari, o organizație a cărei prioritate este îmbunătățirea clădirilor de apartamente și interesele proprietarilor. Este o organizație oficială cu responsabilitățile și autoritățile sale, precum și documentația oficială.

Ce este HOA

În primul rând, trebuie spus că HOA este o abreviere care înseamnă un parteneriat de proprietari. Majoritatea locuitorilor blocurilor sunt proprietari de apartamente. Toate clădirile de apartamente trebuie să aibă organizații pentru a gestiona proprietatea în casă. Dacă nici biroul de locuințe, nici Codul penal al rezidenților nu se potrivesc, proprietarii de apartamente convocă o adunare generală, la care au supus la vot decizia de a crea o asociație. Și după majoritatea rezultatelor pozitive, HOA-urile sunt organizate.

Poate fi creat într-o clădire de apartamente sau între mai multe clădiri rezidențiale. Proprietarii de apartamente care creează o organizație trebuie să scrie o declarație de acceptare, pe baza căreia vor fi incluși în membrii acesteia.

Majoritatea proprietarilor de apartamente iau în considerare această formă de gestionare a clădirilor rezidențiale cea mai bună opțiune, care garantează protecția drepturilor proprietarilor de apartamente, în special în fața serviciilor publice și a organismelor de stat, de exemplu, cu privire la implementarea lucrărilor de reparații.

Acesta este un organism de conducere, al cărui scop este să păstreze, să mențină în formă adecvată, să protejeze și să îmbunătățească proprietatea comună. În plus, parteneriatul și consiliul său de administrație oferă pârghie asupra utilităților și contractorilor pentru o serie de sarcini care le sunt atribuite. Aceasta este o organizație non-profit, nu urmărește scopul de a obține beneficii comerciale.

Asociația proprietarilor imobiliari este creată de persoane fizice, dar organizația este o persoană juridică. Parteneriatul are propriul cont curent, iar membrii consiliului și președintele trebuie să fie înregistrați la ERGUL. HOA, fiind o persoană juridică, trebuie să fie înregistrată la serviciul fiscal.

Scopul creației

Obiectivele asociației comune a proprietarilor de case dintr-o clădire de apartamente sunt:

conducere și direcție comună;
primirea veniturilor și distribuirea acestora pentru rezolvarea problemelor de întreținere și;
menținerea casei în stare bună: atât sanitară, cât și tehnică.

Organizația are dreptul de a închiria sau închiria o parte din proprietatea comună în acest scop. Chitanță venit suplimentar, care va avea ca scop rezolvarea anumitor probleme ale parteneriatului.

Asociația Proprietarilor de Case coordonează activități care vizează gestionarea caselor aflate sub controlul acesteia ca organizație non-profit. Prin urmare, nu caută să obțină profit maxim, ci să distribuie venituri pentru nevoile parteneriatului. Dar asociația nu este obligată să acopere pierderile care pot apărea prin contribuții suplimentare de la proprietarii de case.

Consolidarea este o modalitate de a evita condițiile impuse de Codul penal cu privire la întreținerea locuințelor. De exemplu, ei înșiși aleg contractanți și furnizori de servicii în condiții favorabile pentru rezidenți, și nu compania de administrare. Serviciile de utilități și alte firme, la rândul lor, deservesc casa pe baza unui acord cu HOA.

Dacă membrii sau pur și simplu locuitorii casei sunt nemulțumiți de acțiunile asociației, aceștia au tot dreptul să depună o cerere și să pună problema la vot. Astfel, scopul și funcția sa principală este organizarea guvernare buna și gestionarea funcționării fondului locativ încredințat acestuia.

Conform 136 articolLCD RF, într-o clădire de apartamente, proprietarii pot crea o singură HOA. Crearea unui parteneriat este, de asemenea, posibilă între mai multe clădiri de apartamente situate îndeaproape sau care au terenuri comune sau elemente de infrastructură. Un parteneriat poate fi creat și în faza de construcție a casei ( artă. 139 LCD).

Decizia de a adera sau nu la HOA este luată de proprietarii apartamentelor, nimeni nu îi poate obliga să facă acest lucru. Toți locuitorii casei nu trebuie să fie membri ai parteneriatului. Crearea unui parteneriat este posibilă dacă 50% dintre rezidenți sunt prezenți la adunarea generală cu privire la problema organizării sale, iar același număr dintre cei prezenți trebuie să voteze pozitiv.

Funcții HOA

Adesea, înainte de a crea o asociație de proprietari imobiliari, viitorii ei membri și alți rezidenți ai casei au o întrebare: ce face organizația, ce funcții îi sunt încredințate. Drepturile și obligațiile sunt determinate articolul 135 din LC RF, și cartă organizații. Principalele responsabilități ale unei asociații de proprietari sunt:

controlează activitățile companiilor care furnizează servicii proprietarilor de apartamente: utilități, întreprinderi și firme care furnizează servicii casnice, cum ar fi, și altele;
decide când și cine face reparațiile;
monitorizează implementarea regulilor de funcționare a casei și întreținerea acesteia;
asigura performanța lucrărilor de îmbunătățire a locuinței și teritoriul alăturat conform planului aprobat pentru anul;
să furnizeze serviciile necesare proprietarilor de apartamente și să le efectueze;
furnizați datoria starea sanitară proprietatea comună a casei (eliminarea în timp util a gunoiului, curățenia pe șantiere, în special în apropierea jgheaburilor de gunoi și așa mai departe);
, locuri de joacă pentru locuitorii casei (articolul trebuie să fie stipulat de cartă);
îndeplinirea funcțiilor suplimentare prevăzute în cartea aprobată în adunarea generală.

Asociația de proprietari, ca reprezentant al intereselor locuitorilor clădirilor de apartamente, este obligată să apere interesele casei și drepturile rezidenților, în special în fața utilităților și a agențiilor guvernamentale. Cel mai adesea apar probleme cu efectuarea reparațiilor, atât curente, cât și majore. Membrii consiliului de administrație și, în special, președintele parteneriatului vor trebui să facă față reticenței serviciilor publice de a-și îndeplini obligațiile la timp.

Conform legii, fiind o persoană juridică, are dreptul de a încheia contracte în nume propriu cu cei care furnizează utilități pentru întreținerea unui bloc de apartamente și altele pe care proprietarii le consideră necesare. O altă obligație a membrilor asociației este pregătirea și aprobarea estimărilor pentru perioada ulterioară.

Sarcinile membrilor HOA includ menținerea ordinii în casă, curățenia și siguranța proprietății comune, în special echipament tehnic, modele pe terencare este adiacent MKD și așa mai departe. Astfel, tot ceea ce face o asociație de proprietari imobiliari rezidențiali are drept scop îmbunătățirea sau cel puțin menținerea condițiilor decente de viață pentru o casă sau mai multe blocuri de apartamente aflate în administrarea sa.

Procedura de raportare către rezidenți

Conform legii, asociația proprietarilor de case, și anume membrii consiliului și șeful acesteia, trebuie să raporteze în mod regulat chiriașilor. Mai mult, procedura de raportare regulată este stabilită de stat. În plus, la prima cerere a membrilor asociației, trebuie furnizat un raport privind mișcarea fondurilor, plăți, cheltuieli, venituri primite sau lucrări efectuate de HOA.

Cu toate acestea, nicio legislație nu a stabilit un formular clar de raportare nici pentru consiliu, nici pentru președinte. Pe baza acestui fapt, procedura de raportare către rezidenți ar trebui să fie clar explicată în statutul parteneriatului. Pentru că este documentul principal potrivit căruia membrii consiliului și șeful HOA trebuie să acționeze.

Fiecare dintre chiriașii care sunt membri ai parteneriatului trebuie să se familiarizeze cu statutul parteneriatului. Acesta descrie procedura pentru cum, când și în ce formă trebuie să raporteze proprietarilor de apartamente.

Carta

Așa cum am menționat deja, principala este Carta parteneriatului document legalreglementarea drepturilor, funcțiilor, îndatoririlor membrilor săi, ale consiliului de administrație și ale președintelui. Acesta este prezentat ca document constitutiv pentru înregistrarea unui parteneriat ca persoană juridică. La prima adunare generală a membrilor parteneriatului, carta trebuie aprobată și semnată de președinte.

aprobat de toți proprietarii de apartamente;
trebuie să fie numerotate și semnate de președinte;
semnăturile proprietarilor sunt opționale.

O copie a actelor constitutive certificate trebuie să fie certificată de un notar. După aceea, HOA, pe baza sa, este înregistrată la serviciul fiscal federal pentru impozitare ulterioară a asociației de proprietari.

Carta în sine conține:

adresele clădirilor incluse în HOA;
locul și data compilării;
scopul pentru care a fost creat parteneriatul;
drepturile, îndatoririle membrilor săi.

Dacă este necesară modificarea cartei existente, este necesară organizarea unei adunări generale și schimbarea conținutului documentului pe baza procesului-verbal al evenimentului.

Fondatori

Fiecare dintre chiriașii casei, care a vorbit în favoarea creării unui parteneriat, este fondatorul HOA. Dar, deoarece există mulți participanți la parteneriat și, în consecință, proprietari de apartamente, cererea și documentația depusă pentru înregistrarea parteneriatului indică faptul că fondatorii HOA sunt membri ai consiliului său.

Aceștia acționează ca față a parteneriatului, partea sa de guvernare, care, la fel ca restul membrilor, este interesată de întreținerea corectă a casei și calitate adecvată servicii furnizate. Dacă vreunul dintre membrii parteneriatului dorește să părăsească fondatorii HOA, trebuie să scrie o cerere corespunzătoare. În acest caz, nu este necesar acordul restului chiriașilor.

Oricine poate fi fondatorul individualcare locuiește în casă și deține spațiul de locuit din ea. Menționarea fondatorilor la înregistrarea unui HOA ca persoană juridică este o formalitate. Membrii consiliului și președintele sunt înregistrați la ERGUL. Dacă există modificări în componența consiliului, este necesar să se anunțe serviciul fiscal pentru a face modificările corespunzătoare.

Registrul membrilor HOA

Registrul membrilor unei asociații de proprietari ar trebui să conțină date cu ajutorul cărora este posibil să se înțeleagă cine sunt membrii HOA. De asemenea, informațiile care sunt reflectate în acesta vor permite, dacă este necesar, să contacteze oricare dintre participanții la parteneriat. Lista membrilor HOA reflectă informații despre mărimea ponderii proprietății comune deținute de fiecare dintre ei.

Formularul standard de registru conține următoarele informații:

numele asociației de proprietari;
adresa legală a HOA;
date TIN;
data creării;
lista caselor incluse în parteneriat.

Trebuie semnat președinte al HOA indicându-i numărul de telefon de contact.

O responsabilitate

Regulile de muncă, funcțiile, puterile și obligațiile parteneriatului de proprietari sunt înregistrate în legea locuințelor și sunt reglementate de legislația Federației Ruse. Printre membrii HOA este ales un consiliu, care include mai multe persoane. Și, de asemenea, șeful parteneriatului este președintele, care este responsabil pentru acțiunile asociației.

Deci, șeful HOA este responsabil pentru următoarele acțiuni:

recrutare de personal;
depunerea rapoartelor la impozit;
întreținerea și stocarea contabilității parteneriatului;
încheierea contractelor.

Membrii consiliului HOA sunt responsabili pentru implementarea acordurilor încheiate cu contractanții și alte servicii, inclusiv utilități, precum și pentru partenerii și rezidenții casei.

Răspunderea unui parteneriat este, de asemenea, înțeleasă ca următoarele obligații:

utilizarea zonelor în proprietatea comună comună a tuturor chiriașilor;
menținerea și păstrarea ordinii în locurile publice;
lucrări de reparații;
cedarea proprietății comune a parteneriatului.

Membrii HOA trebuie să asigure aprovizionarea la timp și de înaltă calitate a resurselor și utilităților.

Luarea unei decizii într-un parteneriat

Toate deciziile sunt luate în comun pe baza rezultatelor votului proprietarilor de locuințe desfășurate la adunarea generală. Cu o astfel de întâlnire, începe chiar crearea unui HOA, la care 50% dintre proprietarii de apartamente dintr-o casă sau mai multe case de apartamente trebuie să își declare dorința de a organiza un parteneriat. Ședința poate avea loc atât personal, cât și în lipsă, prin vot scris.

La astfel de întâlniri, se iau decizii cu privire la modul de utilizare a spațiului liber, de exemplu, sunt de acord cu ordinea, drepturile și alte articole ale cartei, decid problemele actuale, de exemplu, cu privire la reparații. De asemenea, reuniunea locuitorilor este cea care decide soarta actualului președinte, necesitatea înlocuirii acestuia.

Pentru a vota la ședințele asociației de proprietari, este necesar să informați chiriașii casei în prealabil cu privire la data, ora și locul acesteia. La eveniment, deciziile pot fi luate numai cu privire la aspectele care, în conformitate cu legislația Federației Ruse, sunt de competența parteneriatului. Este necesar să pregătiți în prealabil o agendă, care să reflecte toate punctele necesare pentru discuții și luarea deciziilor.

Toate deciziile luate la ședință sunt încheiate, care se desfășoară pe tot parcursul evenimentului și la sfârșitul acestuia este certificat de semnătura inițiatorului sau a președintelui. Pentru a lua orice decizie este necesară majoritatea voturilor. Rezidenții care nu au fost prezenți la ședință trebuie să fie anunțați în termen de 10 zile de la rezultatele ședinței.

Pro și contra HOA

Asociația Proprietarilor de case le oferă proprietarilor de apartamente dreptul de a decide singuri care sunt regulile de administrare a casei și proprietate comunăcine va deveni furnizorul de utilități și așa mai departe. Dar a putea lua decizii pe cont propriu poate fi atât un avantaj, cât și un dezavantaj.

Printre avantajele incontestabile ale unei astfel de forme de gestionare a locuințelor ca un HOA, trebuie remarcat:

gestionarea proprietății comune din casă pentru a obține fonduri suplimentare pentru îmbunătățirea, întreținerea și repararea MKD și: chirie, publicitate;
soluție rapidă a problemelor emergente pe adunări generale prin vot;
transparență financiară: în orice moment, fiecare dintre chiriași și membri ai parteneriatului are dreptul să se familiarizeze cu mișcarea banilor, cheltuielile de fonduri;
trebuie să plătiți doar pentru serviciile care sunt cu adevărat necesare și nu pentru cele pe care societatea de administrare le impune sau le face în mod implicit, prin urmare, acest lucru va reduce semnificativ plata pentru utilități;
selecția independentă a contractanților.

La crearea unui HOA, responsabilitatea pentru siguranța proprietății comune a casei revine fiecărui chiriaș, precum și pentru rezultatele deciziilor lor privind amenajarea și întreținerea unei clădiri rezidențiale. Una dintre importante este capacitatea de a reduce dimensiunea facturile de utilități... Un manager competent poate reduce semnificativ chiria obținând profit din parteneriat, de exemplu, oferind spațiu nerezidențial pentru închiriere.

Parteneriatul de proprietari are, de asemenea, dezavantajele sale. În fiecare asociație există un grup de activiști, dar nimeni nu poate garanta că aceștia sunt oameni alfabetizați și competenți. Inițiativă excesivă și incapacitate de a înțelege problema care a apărut, de a desfășura activitatea în mod corespunzător.

Parteneriatul este destul de mic capitaluri proprii, cu ajutorul căruia este dificil să achitați datoriile apărute. Iar aceasta poate deveni o problemă semnificativă pentru asociațiile de proprietari atunci când este necesară soluționarea urgentă a conturilor cu contractanții. În plus, executarea unor lucrări unice pentru fuziune poate fi mai scumpă decât pentru aceeași companie de administrare, deoarece interesul pentru comenzi unice pentru multe firme este minim.

Ar putea fi util să citiți: