Avantajele proprietarilor de case în gestionarea unui bloc de locuințe. Care sunt avantajele și dezavantajele HOA? Cetăţenii au dreptul de a încredinţa administrarea locuinţei lor

Probleme în HOA. Înainte de a crea un HOA, trebuie mai întâi să faceți topografie, marcând teritoriul. Topografia terenului poate fi efectuată atât de-a lungul liniei casei, cât și pentru a atașa teritoriul adiacent casei. Astăzi, pentru a efectua topografie la Moscova, există o coadă de 8 ani înainte! Aceasta este prima problemă în crearea unui HOA. Înregistrarea dreptului de proprietate este imposibilă fără topografie. Să presupunem că s-a făcut sondajul, apoi toate podurile și subsoluri, subsol, pod. Toate acestea pot fi închiriate și pot primi venituri suplimentare. Puteți închiria zona pentru publicitate peretelui unei clădiri - din nou, profit. Dar, dacă aprofundezi în asta mai profund. Se pare că toate etajele de la subsol au fost de mult răscumpărate. Nu va aduce profit, dar poate aduce dureri de cap. Toate etajele mansardelor și subsolurile sunt proiectate ca proprietate de stat autoritățile locale, iar profiturile din acestea sunt primite chiar de autorități sau au fost deja vândute în proprietatea altor persoane.
A doua problemă este revizuire bloc. Dacă chitanțele țin cont de suma pentru încasare chiar pentru această reparație, atunci va dura 10-15 ani până când se va introduce suma necesară. Casa se va prăbuși mai repede. Acum se elaborează amendamente, în care bani de la bugetul regional vor fi alocați pentru reparații capitale. Dacă banii pentru reparații, să spunem, au fost încasați fără participarea banilor de la buget, atunci la sfârșitul anului, conform legislației în vigoare, va trebui să plătiți încă 24%, ca impozit pe venit!

Atunci când decideți să creați un HOA, este necesar să înțelegeți pe deplin atât avantajele, cât și dezavantajele pe care aderarea la o HOA le aduce unei persoane.

(Minus) Taxe de întreținere mai mari.
Pentru mulți, chiar acest punct este motivul atitudinii negative față de HOA. Dar trebuie să înțelegeți că facturile obligatorii de utilități din HOA sunt exact aceleași cu media pentru oraș. Este o altă chestiune dacă chiriașii înșiși decid să „chip in” pentru amenajarea teritoriului sau alte scopuri. Când vine vorba de amenajarea unei parcări, instalarea unui castel sau angajarea unui concierge, este un cost redus. Cu toate acestea, există momente în care unii dintre chiriași au dorința, de exemplu, de a placa scara cu marmură.

(Plus) Capacitatea de a influența politica companiei de management.
Toate problemele importante din HOA sunt decise de întâlnire. Iar dacă locatarii nu vor să plătească bani pentru o intrare de marmură sau alte exotice, decizia nu se va lua. În majoritatea caselor de la Moscova, în special în cele vechi, componența socială a chiriașilor este mixtă: un profesor și un portar pot fi vecinul unui mare om de afaceri, iar aici totul va depinde de cine este majoritar. Este interesant că o persoană care locuiește într-un condominiu, dar nu este membru al HOA, nu participă la luarea deciziilor, ci este obligată să le respecte. Practica diferă de teorie: cei care nu pot plăti nu plătesc, iar cei care pot trata acest lucru cu diferite grade de înțelegere.

(Minus) Imperfecțiunea legislației și a mecanismelor de interacțiune a HOA cu structurile orașului.
În cazul în care unul dintre chiriași nu dorește să plătească, inclusiv facturile de utilități obligatorii, este posibilă încasarea datoriilor de la el doar pe cale judecătorească. Poate dura ani de zile, iar în tot acest timp deficitul va trebui acoperit de chiriașii plătitori regulat. O altă problemă este legată de categoriile privilegiate de cetățeni care au dreptul la subvenții pentru facturile de utilități. Potrivit legii, orașul trebuie să restituie HOA diferența dintre plățile beneficiarilor și costurile reale ale utilităților, dar în practică acest lucru nu se întâmplă.

(Plus) Capacitatea de a reduce cheltuielile chiriașilor prin utilizarea rezervelor casei și munca competenta managerii.
Un avantaj important al HOA este dreptul de a conduce activitati comerciale... Dacă casa are spații nerezidențiale, parteneriatul are dreptul de a le închiria. Dar aceasta este mai mult o excepție decât o regulă: de obicei, toate spațiile nerezidențiale au proprietari. Dar în ceea ce privește subsolurile și etajele tehnice superioare - aici HOA poate arăta imaginație și poate găsi un chiriaș. Un panou publicitar poate fi plasat pe o fațadă goală sau pe un acoperiș al unei clădiri. Veniturile din această activitate vor completa și bugetul HOA.

(Minus) Lipsa de inițiativă, neînțelegere din partea chiriașilor.
Desigur, HOA se confruntă cu o legislație imperfectă și cu arbitrariul autorităților. Dar principala problemă rămâne rezistența locuitorilor casei, proprietarii. Prin urmare, munca explicativă devine una dintre activitățile importante ale companiei de management.

(Plus) Abilitatea de a alege o companie de operare și de a controla calitatea muncii acesteia.
Sarcina principală a HOA este să furnizeze nivel decent funcţionarea clădirii. Și există mai multe modalități de a rezolva această problemă:
1. Dacă DES funcționează bine - un caz rar - nu puteți schimba nimic, ci pur și simplu plătiți pentru munca sa.
2. Companie de constructii a creat o organizație operațională. Acest lucru se întâmplă de obicei în casele de elită cu comunicații de inginerie complexe. Munca unei astfel de organizații este de obicei bine stabilită, dar nu ieftină. Chiriașii bogați sunt mulțumiți de asta.
3. DES funcționează nesatisfăcător. În acest caz, HOA poate renegocia contracte cu contractori - fie cu aceiași cu care a lucrat DEZ, fie cu alții, a căror calitate și prețuri sunt mulțumite de parteneriat.
4. Puteți încerca să rezolvați toate problemele cu ajutorul HOA și să vă angajați propriul personal de service. De obicei, această metodă devine o continuare logică a celei anterioare: HOA refuză serviciile contractorilor, lăsând organizațiilor terțe doar acele lucrări care nu sunt profitabile pentru a fi executate singure. Treptat, sub HOA se formează o organizație operațională, care își poate oferi serviciile altor case și poate câștiga fonduri suplimentare pentru HOA.

(Plus) Intrare curata, bine intretinuta, curte ingrijita.
Aceste valori ar trebui să fie rezultatul muncii HOA. Interfon și concierge la intrare, scări curate, lift cu oglindă, loc de joacă și gazon în curte - toate acestea afectează nu numai starea de spirit a locuitorilor, ci și costul apartamentelor din casă. Fără nicio exagerare, activitățile HOA pot crește semnificativ prețul de piață al locuințelor.
În ciuda sprijinului nominal al autorităților orașului, procesul de creare și dezvoltare a asociațiilor de proprietari nu merge rapid. În paralel, se dezvoltă companii alternative de management urban și comercial, iar activitatea DEZ-urilor se îmbunătățește, de asemenea, în unele locuri. Cel mai probabil, asociațiile de proprietari nu vor înlocui niciodată complet serviciile orașului - până la urmă, ordinea în curte și la intrare, stabilită de forțele orașului, nu contribuie la manifestarea inițiativei chiriașului-proprietar.

Litigiu pentru neplata locuintei si a serviciilor comunale.
Orice chestiuni controversate sunt rezolvate la adunarea generală a HOA. Dacă nu există o soluție generală, atunci instanța va ajuta la înțelegerea acesteia.
De exemplu, dacă un membru sau nu al HOA, un bloc de locuințe, nu plătește costurile pentru plata locuinței și utilităților, atunci consiliul HOA decide să introducă un proces împotriva unui astfel de chiriaș. Pentru aceasta, declarație de revendicare privind recuperarea creanțelor și se depune la instanța de la locul de reședință al debitorului în conformitate cu art. 28 Codul de procedură civilă al Federației Ruse.
Cazul privind litigiile de proprietate la un preț de revendicare care nu depășește cinci sute de salarii minime (salariul minim) stabilit în ziua depunerii cererii este examinat de un magistrat (articolul 23 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse). În cazul în care costul cererii depășește cinci sute de salariu minim, aceasta se depune la judecătoria.
În timpul procesului, debitorul își poate ipoteca, ascunde sau vinde proprietatea. Și atunci decizia instanței va fi imposibil de executat. Prin urmare, odată cu depunerea cererii, se depune la instanță o cerere de asigurare a acesteia. Se ia în considerare în ziua primirii sale de către instanță fără sesizarea inculpatului și a celorlalți participanți la cauză.
Instanța se pronunță în prezența inculpatului, și în lipsă - și fără el. O copie a hotărârii în lipsă se transmite pârâtului în termen de trei zile cu confirmare de primire. Pârâta poate adresa instanței de judecată anularea acestei hotărâri. În acest caz, termenul este de șapte zile de la data predării copiei. Împotriva unei hotărâri judecătorești în lipsă, părțile pot formula recurs împotriva hotărârii unui magistrat. Acest lucru se poate face în termen de zece zile dacă pârâtul nu a depus o cerere de anulare a deciziei. Și dacă totuși a „opus”, în termen de zece zile de la data deciziei instanței de a refuza satisfacerea acestei cereri (articolul 237 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse). În cazul în care hotărârea judecătoriei este anulată sau se modifică „verdictul” magistratului, noua hotărâre intră în vigoare imediat. Dacă este recunoscută ca fiind corectă, atunci decizia intră în vigoare după examinarea recursului.
La cererea reclamantului, instanța poate indexa sumele recuperate în ziua executării deciziei (articolul 208 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Să tragem o concluzie din toate cele de mai sus.
Pentru legitimitatea deciziilor luate de o asociație de proprietari, este necesar să se țină cont de opinia fiecărui proprietar al spațiilor unui bloc de locuințe. Dar este imposibil să ținem cont de opinia fiecărui proprietar din organizația care își administrează proprietatea fără participarea fiecărui proprietar în HOA. Dacă nu toți proprietarii de spații sunt membri ai parteneriatului, atunci are loc munca HOA. Parteneriatul nu poate lua majoritatea deciziilor fundamentale fără a obține acordul tuturor proprietarilor care nu sunt membri ai HOA. Cu un astfel de statut juridic, când nicio decizie fundamentală nu poate fi luată fără acordul fiecărui proprietar al spațiilor, este puțin probabil ca vreunul dintre ei să vrea să se despartă. Prin urmare, dispozițiile privind suma necesară voturile într-un bloc de locuințe la adunarea generală a tuturor proprietarilor de spații este consacrat de lege la art. 44-48 ZhK RF. Sensul apartenenței la un parteneriat este de a menține o legătură juridică, echivalând deciziile luate (cu majoritate de voturi) cu deciziile luate de proprietarii spațiilor (în unanimitate) și, cel mai important, forțând proprietarii spațiilor în bloc de locuințe - membri ai HOA, să suporte costurile hotărârilor luate.

Asigurarea unui bloc de locuințe cu toate facilitățile necesită gestionarea simultană a unei game întregi de utilități care sunt furnizate de organizațiile furnizoare de resurse. Cel mai adesea, locuitorii casei încredințează aceste sarcini unor specialiști companii de administrare(UK), care se angajează să încheie toate contractele și acordurile necesare, recrutarea personalului și controlul asupra serviciilor furnizate. Această abordare întrerupe aproape complet capacitatea rezidenților de a participa activitate economică, complică controlul și necesită plăți suplimentare.

Proprietarii de apartamente se pot uni și preia de la societatea de administrare funcțiile acesteia. Astfel, HOA este o asociație voluntară a rezidenților unui bloc de locuințe, creată sub forma unei organizații juridice non-profit.

Este important să înțelegeți că articolul descrie cele mai de bază situații și nu ia în considerare o serie de puncte tehnice. Pentru a vă rezolva problema, obțineți consultanță juridică privind problemele legate de locuințe prin liniile telefonice fierbinți:

Activitățile, cerințele și baza documentară a HOA sunt stabilite direct prin Codul Locuinței și Dispoziții generale legea privind înregistrarea persoanelor juridice (capitolul trei, patru).

Crearea unei comunități organizate de rezidenți presupune anumite scopuri si functii:

Creșterea eficienței utilităților publice.
Participarea directă a rezidenților la activități economice.
Control direct și transparent.
Reglementarea raporturilor civile care decurg din fondul proprietății imobiliare.
Eliminarea rapidă a problemelor emergente.

Avantaje și dezavantaje ale HOA trebuie luate în considerare la desfășurarea activităților.

Avantajele creării unei asociații de proprietari

Principalul avantajele HOA sunt direct determinate de scopurile urmărite în timpul creării sale, precum și de faptul că activitățile parteneriatului se desfășoară cu participarea directă a rezidenților înșiși:

Independență față de autoritățile superioare, minimizarea corupției.
Controlul direct asupra activităților economice.

Crearea unei asociații de proprietari aduce cu sine și alte avantaje. Astfel, parteneriatul este condus de un președinte, care este ales direct dintre locuitorii casei. Mai mult, toată munca organizatorică a parteneriatului poate fi efectuată de aceștia, fără a fi nevoie de notificări sau autorizații suplimentare. Prin urmare două fapte:

Imparțialitate financiară. HOA este obligat să păstreze ordinele de plată, devizele, rapoartele și chitanțele pe toată perioada de activitate - fiecare rezident al unui bloc de locuințe are dreptul să solicite oricând aceste documente.
Eliminarea rapidă a oricăror probleme. Președintele parteneriatului este într-o accesibilitate constantă și directă, orice membru al HOA putându-l contacta direct dacă apar întrebări.

Parteneriatul de proprietari plătește facturile de utilități ale furnizorilor direct din contul lor bancar - acest lucru minimizează costurile, elimină posibilitatea arieratelor pe o perioadă lungă. La aceasta trebuie adăugat și faptul că HOA are dreptul de a:

furnizarea de servicii de reparatii, curatenie si constructii;
să fie intermediar în tranzacții civile. Acest lucru este stabilit de un articol din codul locuinței și permite nu numai reducerea costurilor, ci și să devină autosuficient.

Din aceste motive, reprezentanții furnizorilor de utilități, precum și autoritățile administrația municipală merge de bunăvoie pentru cooperare reciprocă cu asociațiile de chiriași: oferă reduceri și stimulente fiscale, alocă Echipament tehnic ajuta la organizarea fluxului de lucru.

Dezavantajele creării unei asociații de proprietari

Această organizație are și unele dezavantaje. Principalul minus HOA apar deja în stadiul creării sale. are o dificultate structura organizationala, evidenţiat în mai multe etape separate. Legislația () reglementează strict cerințele pentru documente, ceea ce presupune necesitatea unui control atent în timpul pregătirii și completării acestora. O problemă tipică pe această etapă este absența sau forma incorectă de notificare a locuitorilor casei, care poate servi drept bază pentru refuzul de a accepta un set de documente.

Relațiile financiare cauzează și ele anumite dificultăți... Locuitorii casei trebuie să decidă în mod independent cât și cum vor fi colectate cotizațiile de membru, cine este responsabil pentru ținerea registrelor și unde ar trebui să fie păstrate evidențele.

O alta capcanăîn activitățile parteneriatului este a acestuia formă necomercială... Interzice HOA să preia proprietatea asupra oricăror spații separate. Din acest motiv, toată munca organizației se desfășoară direct în apartamentele locuitorilor casei, ceea ce provoacă anumite inconveniente.

Cele mai populare întrebări și răspunsuri la ele despre avantajele și dezavantajele creării unui HOA

Întrebare: Buna ziua. Companie de management, care întreține casa, a acumulat datorii și a dat faliment, este în prezent în litigiu. Noi, la rândul nostru, am pregătit deja un set complet de documente pentru creare HOA, toți locuitorii casei sunt de acord. Am cerut societății de administrare documentație pentru a începe colaborarea cu furnizorii de utilități. Un purtător de cuvânt al companiei a spus că toate datoriile ne vor fi transferate. Spune-mi, este obligat HOA sa raspunda pentru datoriile societatii de administrare? Maksim.

Răspuns: Salut Maxim. În cazul dumneavoastră, trebuie să știți că crearea unui HOA presupune apariția noua entitate juridica(organizație non profit). Nu are nicio legătură cu societatea de management, activitățile acestora nu se suprapun în niciun fel. prevede ca societatea de administrare să fie obligată să transfere către parteneriat toată documentația tehnică necesară, după care HOA încheie direct contracte cu furnizorii de utilități... În același timp, nu se moștenește nicio datorie de către parteneriat, în plus, Codul Penal este obligat să vireze toate fondurile rămase încasate de la obiective specifice(pentru reparatii sau imbunatatiri) in contul bancar al asociatiei de locuitori.

Concluzie

HOA Este o metodă de administrare în comun a unui bloc de apartamente cu participarea directă a rezidenților săi. În forma sa, este o organizație non-profit, care prevede anumite Avantaje și dezavantaje activitățile sale.

Avantajele creării unui HOA includ:

Independență față de autoritățile superioare.
Contact direct între rezidenți și utilități.
Participarea rezidenților la activități economice.
Rezolvarea promptă a problemelor emergente.
Minimizarea costurilor financiare, primire.

Dezavantajele HOA sunt:

Complexitatea organizațională.
O procedură de înregistrare îndelungată care necesită o abordare atentă a documentelor.
Incomoditate în implementarea activităților.
Întrebări financiare.

Problema reală cu care se confruntă proprietarii de case este ce metodă de management să aleagă? Și care sunt principalele? Răspuns specific la această întrebare este imposibil de dat.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre soluții tipice probleme legale dar fiecare caz este diferit. Daca vrei sa stii cum rezolva problema ta- contactati un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și FĂRĂ ZILE.

Este rapid și ESTE GRATUIT!

Orice organizație are propriile neajunsuri și diferențe în modul de a face afaceri.

Fiecare casă are propriile sale caracteristici, pe baza cărora trebuie aleasă metoda de management.

Ce este?

A HOA este o asociație necomercială a proprietarilor de case. Parteneriatul trebuie să aibă statutul de persoană juridică, deoarece finanțele și taxele de la toți chiriașii vor fi trimise în cont.

Este parteneriatul care trebuie înregistrat la fisc.

Proprietarii de blocuri de apartamente și terenuri care sunt situate în vecinătatea clădirilor pot fi combinați într-un parteneriat.

Obiectivele principale ale HOA sunt proprietatea, controlul și gestionarea activităților, ceea ce este comun.

Conform actelor statutare ale organizației, doar proprietatea comună face obiectul conducerii.

Conceptul de „comun” înseamnă mansarde, intrări, lifturi, acele etaje, locuri de joacă, parcări etc. Pentru a crea un parteneriat, trebuie să obțineți cel puțin 50% din voturi pentru. În acest caz, totul trebuie să fie certificat de un notar.

Unde poate fi creat?

O asociație de proprietari poate fi într-un bloc de locuințe. Chiar dacă combinați ansambluri rezidențiale întregi, este permisă și organizarea de asociații de proprietari.

Trebuie avut în vedere că:

numai dacă sediul este deținut de 2 sau mai mulți proprietari;
imobilul propriu-zis să fie amplasat pe un teren comun, în ultimă instanță, pe mai multe învecinate, care se învecinează între ele;
infrastructura și rețelele electrice trebuie să fie partajate.

Este posibil să se unească în HOA diferite clădiri alăturate, care au aceleași rețele inginerești și tehnice.

Legile federale

Ținerea adunărilor generale a proprietarilor, procedura de vot și alte probleme legate de HOA sunt reglementate de Codul Locuinței Federația Rusă Articole: 44, 45, 46, 47, 48.

Creare, pozitia juridica, activitățile parteneriatului sunt reglementate de capitolele 13, 14 din RF LC.

Procedura, termeni, lista documente necesare fixat in 08.08.2001.

Nu puteți găsi instrucțiuni despre cum să faceți acest lucru în coduri și legi. Dar, în ele sunt date conceptele de activitate juridică, norme admisibile etc.

Este imperativ să respectați legea, deoarece încălcarea poate duce la sancțiuni grave.

Obligațiile unui parteneriat

HOA este responsabil pentru starea tuturor bunurilor comune. În plus, organizarea diverselor lucrări de renovare este un .

Orice proprietar are dreptul de a solicita informații cu privire la bugetul HOA.

Bugetul în sine este format pe baza taxelor de la proprietarii de apartamente. Astfel de sume sunt de obicei direcționate către diverse lucrări de reparații și construcție, amenajări și așa mai departe.

De asemenea, plata pentru diverse utilități este mult mai convenabilă și mai ieftină decât în orice companie de management.

Beneficiile HOA

Un parteneriat cu proprietarii de case are multe avantaje. Principalul lucru este să obțineți controlul deplin asupra desfășurării activităților.

Nicio societate de administrare nu poate garanta că curtea va fi restaurată și liftul va fi reparat. Pe baza realităților, trebuie să așteptați foarte mult timp pentru îndeplinirea promisiunilor.

În cazul unei asociații de proprietari, proprietarii pot accesa imediat toate informațiile și datele pentru reparațiile programate.

Desigur, HOA are avantajele și dezavantajele sale, pentru a argumenta în mod rezonabil pe această temă, trebuie să aveți o mulțime de informații.

Înainte de societatea de management (societate de management)

Parteneriatul de proprietari este mai interesat de rezolvarea diverselor probleme controversate:

orice probleme, chiar și cele care au apărut urgent, sunt întotdeauna discutate în cadrul ședințelor în care se ia o decizie comună;
societatea de administrare are o anumită dependenţă de situaţia economică – finanţare.

Prin urmare, avantajul suplimentar este viteza de rezolvare a problemelor.

Dacă abordați corect problema organizării unui parteneriat, modalitatea și cuantumul onorariilor de la proprietari, putem concluziona că HOA are și un anumit beneficiu economic.

Datorită capacității de a controla desfășurarea activităților economice și financiare, proprietarii de apartamente sunt întotdeauna conștienți de unde și pentru ce au fost cheltuiți banii lor.

Înainte de locuințe și servicii comunale (locuințe și servicii comunale)

Cheltuielile cu locuința sunt plătite în sume mai mici dacă se creează un HOA.

Motivele pentru aceasta sunt:

plăți, cu excepția utilităților, proprietarii de apartamente au dreptul de a alege în mod independent;
cuantumul plăților, distribuția, frecvența se stabilesc conform înțelegerii dintre chiriași;
posibilitatea de a plăti pentru alimentarea cu apă și încălzire pe baza consumului real.

Energia electrică se plătește pe baza citirilor contoarelor, care înregistrează cantitatea de energie consumată în diferite apartamente. În același timp, există un anumit norma sociala pentru 1 consumator.

Parteneriatul plătește totul, pe baza acestor norme, ca urmare, costul energiei electrice pentru proprietarii asociațiilor de locuințe va fi mult mai mic.

Costul serviciului de apă caldă și încălzire depinde de următorii factori:

valoarea costului Gcal;
cantitatea de energie consumată.

Pe casă poate fi instalat un contor care numără cantitatea de energie consumată. Dacă nu există un prealabil, atunci HOA poate încheia un acord cu serviciul prestat de companie. Suma finală depinde de tipul de casă, de modalitatea de acumulare și de numărul de persoane care locuiesc.

Fiecare casă are un apometru. Plata serviciilor de canalizare și alimentare cu apă rece se efectuează pe baza datelor acestuia numai în asociația de proprietari.

Pot fi efectuate diferite reparații la orice oră convenabilă, dacă s-ar strânge fonduri pentru asta. În cazul unor probleme de urgență, totul se rezolvă mult mai repede decât cu Codul Penal.

Controlul asupra plății facturilor și a taxelor obligatorii este pe deplin disponibil pentru toți rezidenții:

HOA ține evidența tuturor fondurilor cheltuite;
se întocmește o estimare preliminară a costurilor la începutul fiecărui an calendaristic;
pe baza rezultatelor muncii desfasurate, HOA intocmeste intotdeauna un raport, care poate fi consultat de orice proprietar de locuinta.

Un avantaj plăcut al HOA față de compania de management este îmbunătățirea. Curțile, palierele, grădinile din față, casele scărilor, lifturile, podurile caselor în care există un parteneriat sunt întotdeauna în stare perfectă, ceea ce nu se poate spune despre Marea Britanie.

Terenurile și diferite suprafețe totale (anexe, subsoluri) pot fi închiriate. Ca urmare, parteneriatul va fi asigurat în mod regulat cu fonduri suplimentare.

Aceasta înseamnă că nevoia de taxe poate dispărea, ceea ce va permite fiecărui membru al HOA să economisească bani personali.

dezavantaje

Asociația de proprietari are și un dezavantaj major. Aceasta include achitarea datoriilor vecinilor care nu se grăbesc cu asta.

Deși, de fapt, și societatea de administrare distribuie adesea astfel de sume între toți proprietarii.

Într-un bloc de locuințe este permisă organizarea unui singur parteneriat. Un alt dezavantaj important este că parteneriatul nu are nicio sediu în proprietatea sa.

Aceasta înseamnă că nu există loc pentru a face afaceri.

Ordin de creare

Pentru a organiza o asociație de proprietari trebuie să:

Organizați un grup de inițiativă. Ea va fi responsabilă pentru întregul proces.
Conduceți o adunare generală a proprietarilor de case și votați. Dacă „pentru” mai mult de 50%, atunci puteți trece chiar la procesul de organizare.

Cetățenii țării noastre se confruntă cu inacțiunea birourilor de locuințe, lipsa unui serviciu bun și lucrările de reparații. Prin urmare, acestea sunt înlocuite de companii de management sau HOA. Dar datorită faptului că societatea de administrare este o organizație comercială și, în consecință, înființată pentru a primi beneficii financiare.

Majoritatea chiriașilor preferă să creeze o alternativă – o asociație de proprietari, o organizație a cărei prioritate este îmbunătățirea blocurilor de locuințe și interesele proprietarilor de case. Este o organizație oficială cu responsabilitățile și autoritățile sale, precum și documentația oficială.

Ce este HOA

În primul rând, trebuie spus că HOA este o abreviere care înseamnă un parteneriat de proprietari de case. Majoritatea locuitorilor blocurilor sunt proprietari de apartamente. Toate blocurile de apartamente trebuie să aibă organizații care să gestioneze proprietatea din casă. Dacă nici biroul de locuințe și nici Codul penal al rezidenților nu convine, proprietarii de apartamente convoacă adunarea generală, la care supun la vot decizia de a înființa o asociație. Și după majoritatea rezultatelor pozitive, ei organizează un HOA.

Poate fi creat într-un singur bloc de locuințe sau între mai multe clădiri rezidențiale. Proprietarii de apartamente care creează o organizație trebuie să scrie o declarație de acceptare, pe baza căreia vor fi incluși în membrii acesteia.

Majoritatea proprietarilor de apartamente consideră această formă de administrare a clădirilor rezidențiale. cea mai bună opțiune, care garantează protecția drepturilor proprietarilor de apartamente, în special în fața utilităților publice și organisme guvernamentale, de exemplu, în ceea ce privește lucrările de reparații.

Acesta este un organism de conducere, al cărui scop este păstrarea, menținerea în formă adecvată, protejarea și îmbunătățirea proprietății comune. În plus, parteneriatul și consiliul său de administrație oferă o influență asupra utilităților și contractorilor care îndeplinesc o serie de sarcini care le sunt atribuite. Aceasta este o organizație non-profit, nu urmărește scopul de a obține beneficii comerciale.

Asociația proprietarilor de imobile este creată de persoane fizice, dar organizația este o persoană juridică. Parteneriatul are cont curent propriu, iar membrii consiliului de administratie si presedintele trebuie sa fie inregistrati la ERGUL. HOA, fiind persoană juridică, trebuie să fie înregistrată la serviciul fiscal.

Scopul creației

Obiectivele asociației comune de proprietari dintr-un bloc de locuințe sunt:

conducere și conducere comună;
încasarea veniturilor și repartizarea acestora pentru rezolvarea problemelor de întreținere și;
intretinerea casei in stare buna: atat sanitar cat si tehnic.

Organizația are dreptul de a închiria sau a închiria o parte din proprietatea comună pentru un scop. chitanta venit suplimentar, care va avea ca scop rezolvarea anumitor probleme ale parteneriatului.

Asociatia de Proprietari coordoneaza activitati care vizeaza administrarea caselor aflate in controlul acesteia, as organizație non profit... Prin urmare, nu caută să maximizeze profiturile, ci să distribuie veniturile pentru nevoile parteneriatului. Însă asociația nu este obligată să acopere pierderile care pot apărea prin contribuții suplimentare din partea proprietarilor de locuințe.

Consolidarea este o modalitate de a evita condițiile impuse de Codul penal privind întreținerea locuinței. De exemplu, pentru a alege contractori și furnizori de servicii în condiții favorabile pentru chiriași, și nu societatea de administrare. Utilitățile și alte firme, la rândul lor, deservesc casa pe baza unui acord încheiat cu HOA.

Dacă membrii sau doar locuitorii casei sunt nemulțumiți de acțiunile asociației, aceștia au tot dreptul să facă o reclamație și să supună problema la vot. Astfel, scopul și funcția sa principală este organizarea buna guvernareși gestionarea exploatării fondului locativ care i-a fost încredințat.

Conform 136 articolZhK RF, într-un bloc de apartamente, proprietarii pot crea un singur HOA. Crearea unui parteneriat este posibilă și între mai multe blocuri de locuințe aflate în apropiere sau având terenuri comune sau elemente de infrastructură. Un parteneriat poate fi creat și în faza de construcție a casei ( Artă. 139 LCD).

Decizia de a adera sau nu la HOA este luată de proprietarii apartamentelor, nimeni nu îi poate obliga să facă acest lucru. Toți rezidenții casei nu trebuie să fie membri ai parteneriatului. Constituirea unui parteneriat este posibilă dacă 50% dintre rezidenți sunt prezenți la adunarea generală pe problema organizării acestuia, iar același număr dintre cei prezenți trebuie să voteze pozitiv.

Funcții HOA

Adesea, înainte de a crea o asociație de proprietari imobiliari, viitorii ei membri și alți rezidenți ai casei au o întrebare: ce face organizația, ce funcții îi sunt încredințate. Drepturile și obligațiile sunt determinate articolul 135 din LC RF, și Cartă organizatii. Principalele responsabilități ale unei asociații de proprietari sunt:

controlează activitățile companiilor care prestează servicii proprietarilor de apartamente: utilități, întreprinderi și firme care furnizează servicii casnice, cum ar fi, și altele;
rezolvă problemele legate de când și cine efectuează reparațiile;
monitorizează implementarea regulilor de funcționare a casei și întreținerea acesteia;
asigura efectuarea lucrărilor de îmbunătățire a locuinței și teritoriul învecinat conform planului aprobat pentru anul;
furnizarea serviciilor necesare proprietarilor de apartamente și efectuarea acestora;
asigura datorita starea sanitara proprietatea comună a casei (eliminarea în timp util a gunoiului, curățenia pe amplasamente, în special lângă toboganele de gunoi și așa mai departe);
, locuri de joacă pentru locuitorii casei (articolul trebuie stipulat prin charter);
îndeplinind funcții suplimentare prevăzute în statutul aprobat în adunarea generală.

Asociația de proprietari, în calitate de reprezentant al intereselor rezidenților blocurilor de locuințe, este obligată să apere interesele casei și drepturile rezidenților, în special, în fața utilităților și agențiilor guvernamentale. Cel mai adesea, apar probleme la efectuarea reparațiilor, atât curente, cât și majore. Membrii consiliului de administrație și, în special, președintele parteneriatului vor trebui să se confrunte cu reticența utilităților publice de a-și îndeplini obligațiile la timp.

Potrivit legii, fiind persoană juridică, are dreptul să încheie contracte în nume propriu cu cei care prestează servicii de utilități pentru întreținerea unui bloc de locuințe și altele pe care proprietarii le consideră necesare. O alta obligatie a membrilor asociatiei este intocmirea si aprobarea devizelor pentru perioada urmatoare.

Responsabilitățile membrilor HOA includ menținerea ordinii în casă, curățenia și siguranța proprietății comune, în special echipament tehnic, desene pe teren, care este adiacent MKD-ului și așa mai departe. Astfel, tot ceea ce face o asociatie de proprietari imobiliari rezidentiali are ca scop imbunatatirea sau macar mentinerea conditiilor decente de locuit pentru o casa sau mai multe blocuri aflate in administrarea acesteia.

Procedura de raportare către rezidenți

Potrivit legii, asociația de proprietari, respectiv membrii consiliului de administrație și conducătorul acesteia, sunt obligate să se prezinte în mod regulat către chiriași. În plus, procedura regulată de raportare este stabilită prin cartă. În plus, la prima solicitare a membrilor asociației trebuie furnizat un raport privind mișcarea fondurilor, plăților, cheltuielilor, veniturilor primite sau lucrărilor efectuate de HOA.

Cu toate acestea, nicio lege nu a stabilit un formular clar de raportare nici pentru consiliu, nici pentru președinte. Pe baza acestui fapt, procedura de raportare către chiriași ar trebui să fie clar specificată în statutul parteneriatului. Pentru că este principalul document conform căruia membrii consiliului de administrație și șeful HOA trebuie să acționeze.

Fiecare dintre chiriașii care sunt membri ai parteneriatului trebuie, fără greșeală, să se familiarizeze cu statutul parteneriatului. Descrie procedura cum, când și sub ce formă este obligat să raporteze proprietarilor de apartamente.

Carta

După cum s-a menționat deja, statutul parteneriatului este principalul document legal reglementarea drepturilor, funcțiilor, îndatoririlor membrilor, consiliului și președintelui acestuia. Se depune ca act constitutiv pentru înregistrarea unui parteneriat ca persoană juridică. La prima adunare generală a membrilor parteneriatului, statutul trebuie aprobat și semnat de către președinte.

aprobat de toți proprietarii de apartamente;
trebuie să fie numerotate și semnate de către președinte;
semnăturile proprietarilor sunt opționale.

O copie certificată a actului constitutiv trebuie să fie certificată de un notar. După aceea, HOA pe baza sa este înregistrată la serviciul fiscal federal pentru impozitarea suplimentară a asociației proprietarilor de case.

Carta în sine conține:

adresele clădirilor incluse în HOA;
locul și data întocmirii;
scopul pentru care a fost creat parteneriatul;
drepturile și obligațiile membrilor săi.

Dacă este necesar să se modifice statutul existent, este necesar să se țină o adunare generală și să se modifice conținutul documentului pe baza procesului-verbal al evenimentului.

Fondatori

Fiecare dintre chiriașii casei, care s-a exprimat în favoarea creării unui parteneriat, este fondatorul HOA. Dar, deoarece există mulți participanți la parteneriat și, în consecință, proprietari de apartamente, cererea și documentația depusă pentru înregistrarea parteneriatului indică faptul că fondatorii HOA sunt membri ai consiliului său.

Aceștia acționează ca chip al parteneriatului, partea sa de conducere, care, ca și restul membrilor, este interesat de întreținerea corectă a casei și calitate adecvată servicii furnizate. Dacă vreunul dintre membrii parteneriatului dorește să părăsească fondatorii HOA, trebuie să scrie o cerere corespunzătoare. In acest caz nu este necesar acordul celorlalti locatari.

Oricine poate fi fondatorul individual locuind în casă și deținând spațiul de locuit din ea. Menționarea fondatorilor la înregistrarea unei HOA ca entitate juridică este o formalitate. Membrii consiliului de administrație și președintele sunt înregistrați la ERGUL. În cazul în care apar modificări în componența consiliului, este necesară sesizarea serviciului fiscal pentru a face modificările corespunzătoare.

Registrul membrilor HOA

Registrul membrilor unei asociații de proprietari ar trebui să conțină date cu ajutorul cărora să se poată înțelege cine sunt exact membrii HOA. De asemenea, informațiile care se reflectă în acesta vor permite, dacă este cazul, contactarea oricăruia dintre participanții la parteneriat. Lista membrilor HOA reflectă informații despre mărimea cotei de proprietate comună deținută de fiecare dintre aceștia.

Formularul standard de registru conține următoarele informații:

denumirea asociației de proprietari;
adresa juridică a HOA;
date TIN;
data creării;
lista caselor incluse în parteneriat.

Trebuie semnat președintele HOA indicând numărul său de telefon de contact.

O responsabilitate

Regulile de muncă, funcțiile, puterile și obligațiile parteneriatului de proprietari sunt înregistrate în legea locuinței și sunt reglementate de legislația Federației Ruse. Dintre membrii HOA este ales un consiliu, care include mai multe persoane. Și, de asemenea, șeful parteneriatului este președintele, care este responsabil pentru acțiunile asociației.

Deci, șeful HOA este responsabil pentru următoarele acțiuni:

recrutare de personal;
depunerea rapoartelor la fisc;
menținerea și păstrarea evidenței parteneriatului;
încheierea de contracte.

Membrii consiliului HOA sunt responsabili de implementarea acordurilor încheiate cu antreprenorii și alte servicii, inclusiv utilități, precum și față de partenerii și rezidenții casei.

Răspunderea unui parteneriat este, de asemenea, înțeleasă ca următoarele obligații:

utilizarea suprafețelor care sunt în proprietatea comună a tuturor chiriașilor;
menținerea și menținerea ordinii în locurile publice;
lucrări de reparații;
dispunerea bunurilor comune ale parteneriatului.

Membrii HOA trebuie să asigure furnizarea la timp și de înaltă calitate a resurselor și utilităților.

Luarea unei decizii într-un parteneriat

Toate deciziile se iau în comun pe baza rezultatelor votului proprietarilor de locuințe desfășurate în cadrul adunării generale. Cu o astfel de întâlnire începe însăși crearea unei asociații de proprietari, la care 50% dintre proprietarii de apartamente dintr-o casă sau mai multe locuințe trebuie să își declare dorința de a organiza un parteneriat. Ședința se poate ține atât personal, cât și în absență, prin vot scris.

La astfel de întâlniri, se iau decizii cu privire la modul de utilizare a spațiului liber, de exemplu, se convin asupra ordinii, drepturilor și altor puncte ale cartei, decid problemele curente, de exemplu, cu privire la reparații. De asemenea, ședința rezidenților este cea care decide soarta actualului președinte, necesitatea înlocuirii acestuia.

Pentru a vota la ședințele asociației de proprietari, este necesar să se informeze în prealabil chiriașii casei despre data, ora și locul acesteia. La eveniment, deciziile pot fi luate exclusiv asupra acelor probleme care, conform legislației Federației Ruse, sunt de competența parteneriatului. Este necesar să se pregătească în prealabil o agendă în care să se reflecte toate punctele necesare discuției și luării deciziilor.

Tot deciziile luate la ședință se încheie, care se desfășoară pe toată durata evenimentului și la finalul acesteia se certifică prin semnătura inițiatorului sau președintelui. Pentru a lua orice decizie este necesară majoritatea voturilor. Rezidenții care nu au fost prezenți la ședință trebuie anunțați în termen de 10 zile de la rezultatele ședinței.

Avantaje și dezavantaje ale HOA

Asociația Proprietarilor le oferă proprietarilor de apartamente dreptul de a decide singuri care sunt regulile de administrare a casei și proprietate comună care va deveni furnizorul de utilități și așa mai departe. Dar posibilitatea de a lua decizii pe cont propriu poate fi atât un avantaj, cât și un dezavantaj.

Printre avantajele incontestabile ale unei astfel de forme de management a casei ca HOA, trebuie remarcat:

gestionarea proprietății comune din casă în vederea obținerii de fonduri suplimentare pentru îmbunătățirea, întreținerea și repararea MKD și: închiriere, publicitate;
rezolvare rapidă a problemelor emergente pe adunările generale prin vot;
transparență financiară: în orice moment, fiecare dintre chiriași și membri ai parteneriatului are dreptul de a se familiariza cu mișcarea banilor, cheltuirea fondurilor;
trebuie să plătiți numai pentru serviciile care sunt cu adevărat necesare, și nu cele pe care societatea de administrare le impune sau le face în plată implicit, prin urmare, acest lucru va reduce semnificativ plata utilităților;
selecția independentă a contractanților.

La crearea unui HOA, responsabilitatea pentru siguranța proprietății casei comune revine fiecărui chiriaș, precum și pentru rezultatele deciziilor sale privind amenajarea și întreținerea unei clădiri rezidențiale. Una dintre cele mai importante este capacitatea de a reduce dimensiunea facturile de utilități... Un manager competent poate reduce semnificativ chiria obținând un profit din parteneriat, de exemplu, oferind spațiu nerezidențial pentru închiriere.

Parteneriatul de proprietari are și dezavantajele sale. Fiecare asociație are un grup de activiști, dar nimeni nu poate garanta că aceștia sunt oameni alfabetizați și competenți. Inițiativă excesivă și incapacitatea de a înțelege problema care a apărut, de a conduce afacerile în mod corespunzător.

Parteneriatul este destul de mic capitaluri proprii, cu ajutorul cărora este dificil să plătiți datoriile apărute. Iar aceasta poate deveni o problemă semnificativă pentru asociațiile de proprietari atunci când este necesară decontarea urgentă a conturilor cu antreprenorii. În plus, executarea unor lucrări unice pentru fuziune poate fi mai costisitoare decât pentru aceeași societate de administrare, deoarece interesul pentru comenzile unice pentru multe firme este minim.

Ar putea fi util să citiți: